建隆曲江推广战略研究(市场版).pptVIP

曲江住宅是西安高尚居住的代名词.曲江上佳的居住生态环境使得曲江成为住宅开发最为密集的区域之一，区域住宅市场的项目数量和开发面积都在全市都占有重要的比重。 曲江的资源优势决定了曲江项目普遍定位高档，所产生的规模效应使曲江成为西安的富人区。无论是别墅还是住宅，项目的定位较高。 曲江是西安住宅均价最高的区域.曲江别墅项目位居西安之最.西安现在成熟的别墅区只有两个，一是秦岭北麓别墅区；二是曲江城市别墅区。但是提起西安的城市别墅，可能人们自然而然地会想到曲江。这是因为无论是品质还是数量上曲江的别墅都是西安之最。 产品容积率大多在2.5以下。绿化率超过40%。 占地面积基本上都是百亩以上大盘。项目推广上，大都诉求曲江景观优势与人文优势。 在案名启用上，密切联系曲江，挖倔曲江历史，强调与曲江板块的血脉传承关系。 户型配置上以大面积的三房和四房为主。 目标客户大多以私营企业主、政府机关事业单位中层领导干部、企业高层管理人员、文化名流、陕北厂矿企业老板、在外地工作的高收入西安人为主 本案区位价值 中海·国际社区 开盘周销售套数 铂宫 产品带动策略 以全盘精装修产品填补西安市场的稀缺性，并在未来的地产开发市场中为精装类产品项目树立参照标杆。 该盘于2006年9月开盘。首发临街的社区周边区域产品，以4200元/㎡认购价试探市场，用一年的时间进行引导性营销，做好产品细节等，08年推出湖心水景周围产品，将价格依次抬高5200-7000元/㎡，08年底为应对楼市动荡，大幅降价。 近期各月份销售数据 月度销量图示 金地 湖城大镜 龙湖 紫都城 融侨 观邸 紫薇永和坊 08年推广总策略 推广节点 本案客户 上客量：广告日日均来电40组，开盘以来日均上客量6组。 主要途径：通过关系和口碑的客户占50%以上。 年龄段：客户年龄在30—40岁的占50%。 影响因素：没有强大的户外广告支持，在偏远区域将影响上客量。 本案报广 08年8月 形象诉求 09年2、3、4月 诉求洋房和小高层产品 竞争对比分析表 金地·芙蓉世家 项目一期 项目位于位于曲江芙蓉西路与雁南二路交汇处西北角，占地210亩，总户数836，容积率1.2。由townhouse，叠拼，洋房，电梯洋房组成，其中一期面积区间：联排（ 275～415㎡ ）,叠拼(200～260平米),花园洋房（160～260平米）。 金地芙蓉世家08年6月至7月报广 诉求世家风范 金地芙蓉世家于2008年8月开盘，开盘当周成交130套，截止目前成交280多套。 该项目一期推出别墅和洋房，在推广上只表现别墅产品特征，没有对洋房进行推广，以别墅的带洋房的战略，带动了洋房的理想销售。 09年3月开始以花园洋房产品——红樾带动洋房和别墅的销售。 金地芙蓉世家08年8月至9月报广 诉求促销信息 金地芙蓉世家08年10月至11月报广 诉求促销信息 金地芙蓉世家09年2月至4月报广 由别墅转为洋房诉求 金地推案启发 1、别墅和洋房两种产品统一调性，颜色统一红色； 2、每次报广只体现单一产品，以一种产品带动另一种产品； 3、整版刊发。 富力城 D B 已售 已售 复式未销售 A C 在售 壹街 待售 雁塔南路南端800米，673亩，约6500户，总建筑面积，110万平米，纯板式小高层，纯板式高层73—200平米。 精装坡地水生活。项目分南区与北区，共分四期开发。一期包括A区、B区、北区商业街、会所、幼儿园（新加坡蒙氏教育第一品牌-品格蒙特梭利幼儿园）、小学；二期包括C区、D区、度假酒店（一期规划范围内，二期开发）；三期包括E区、F区、南区商业街；四期包括G区、H区。目前在售为B、C区。目前B、C区持续销售 88折 5000 50 09年2月 5000 32 12 5000 30 09年1月 降价500 5000 28 11 最低82折 5000 110 09年3月 降价100 5500 18 10 85折 5600 29 9 85折 5600 35 8 85折 5600 72 7 85折 5600 69 08年6月 最大优惠 N折 实收均价 元/㎡ 套数 月份 08年7月以后有逐月下降的态势，11月以后降价后，销量有反弹。 富力城08年3月至4月报广 诉求湖景精装 富力城08年7月至8月报广 诉求户型价值 富力城08年9月至11月报广 诉求精装低价、户型 富力城09年2月至3月报广 诉求价格促销、户型 富力城报广特点： 1、颜色经过变化，由红变黄再变绿，这与经常更换推广公司有关； 2、着重表现户型和促销价格； 3、半版刊发； 4、设计调性档次欠缺。 鸿基 紫韵 回顾本案过程，客观分析，展现未来。 推广核心：以公园为支点，以精致细节为核心； 入市形象：曲江国际生态新城； 切入点：以坡地公园作为项目进入市场的切入点； 出发点：围绕精