前期开发工作思路.docVIP

策划问题： 一、地块区域远景规划如何？ 二、地块区域的市政配套情况如何？ （交通、学校、购物、邮局、银行、医疗、休闲娱乐、公园等） 三、地块区域及周边主要历史文化遗址？ 四、地块区域房地产开发现状如何？ 五、地块临近周边房地产开发及楼盘现状？ 六、工作推进计划 工作内容 时 间 要 求 资料收集、实地调查 照片、图片、配套情况、楼盘数据 整理调查资料 详细说明地块现状及区域现状、远景规划 项目讨论会 确定提交方案框架及内容、案名、设计方向 报告撰写、设计稿 提交初稿完成 报告修改 进一步完善 报告提交 广州□□□□项目 前期开发工作思路 前期开发工作流程 详见附件《广州○○○项目前期开发工作流程图》。 项目拓展部前期主要工作内容 对该土地信息继续收集，进行土地初判。 ①落实地块具体位置； ②落实规划条件，了解限制性条件； ③对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素作进一步详细了解； ④了解地块所属区域的规划，理解政府控制性详细规划对以后项目开发的影响和支撑； ⑤现状图（四至电子文件）。 2、深度市场调研，进行项目开发初步可行性研究。 ①对广州市的宏观经济、发展前景等进行深度分析； ②详细了解该地块周边的商业、教育、交通等情况； ③广州市和□○区房地产市场总体供求现状； ④项目周边竞争性楼盘专业调查分析； ⑤项目所在商圈或临近商圈现状调研，同时组织相关专业人士进行专业论证； ⑥进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析等； ⑦了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况； ⑧进行初步成本测算、利润率分析。 3、合作方案和合作细节确定。 ①协助土地方办理项目公司注册手续； ②拟定合作方式，与土地方洽谈沟通并最终确定合作方案； ③与土地方签订项目合作开发正式协议，办理股权转让、增资等相关法律手续。 4、项目最终定位。 ①对项目定位、客户定位、产品定位、价格定位提出策略性建议； ②参与并协助公司指定设计公司进行方案设计； ③初定初步的项目开发排期、总体经济指标要求及各阶段经济指标要求； ④根据广州市和白云区市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见； ⑤结合市场现状和专业分析完成项目开发不同业态产品（主要指住宅和商业）开发顺序、开发模式建议。 项目前期开发相关工作关注点 该地块为○○○○○用地，要关注土地的完整性，充分理解土地完整性对投资方的的意义。地块完整便于项目整体规划布局，容易出效果，同时避免今后不利小区物业管理。主要应关注是否有以下形式：市政代征地在项目规划用地范围内的切割，市政绿化用地在项目规划用地范围内的切割，江河湖泊在项目规划用地范围内的穿透，市政、公建设施在项目规划用地范围内的座落等。 由于该地块所处位置和特点，我方要进一步了解市政配套状况，既有助于把握成本和工期，同时项目周边社区配套及周边环境，也直接关系到项目市场定位的客观支撑力。 需关注以下几个方面： ①项目大市政设施配套现状，包括现状及规划发展的道路，供水、污水及雨水排放，供电情况，供热及生活热水，燃气供应情况，通讯情况，通邮情况等。由于大市政配套建设涉及政府相关部门、企业及城市建设和发展的速度等方面，具有投资大、协调难、周期长等不可操作性，对开发商来说不可控的因素太多，如果由我方自行投资建设大市政，其投资成本往往超过常规估算或预测数，因此我方应和广州土地方前期做好沟通，尽量将配套项目往市政工程上靠，争取政府投资或采纳我方所选方案，转嫁或降低成本支出。 ②项目周边社区配套设施（2KM范围内）是把握项目定位及规划设计的重要 依据，主要应了解如下内容：公共交通方面，有多少路大巴、小巴经过？驶 往何处？需要多长时间？教育方面，有哪些小学、中学？教育质量怎样？银 行；大型购物中心；医疗诊所；文化、体育、娱乐设施；餐饮；公园；邮局； 菜场等，这些内容，均是日常生活的基本设施，一般来说可以为项目的中高 档定位提供客观支持。如果项目开发时缺乏某些内容，必然影响小区 生活氛围及人气，所以应在规划设计中予以充分考虑。 ③项目周边1000米以内的环境是项目的先天性质素，直接影响客户的购买心 态和业主的居住质量，由于项目地处机场附近，要考虑到飞机航线下飞 机的噪声是否会制约以后的销售。 需要留意的是，国内有的城市在签订市政综合配套协议时，以补交生地变熟地的附加地价方式，将施工红线外包括水、排污、用电、两水、供热、供气、电话在内的市政综合配套明确划归供地方负责，同时政府有关部门收取的增容、网点、集资、补贴等配套费用具有很大的伸缩性，我方和广州土地方合作成立的项目公司应关注广州市政府相关政策，根据项目开发过程中实际需用量，划小计算基数，争取合理减免