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房屋开发相关知识 何谓房地产开发 　　房地产开发是房地产活动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。所谓房地产开发，是指在依据《中华 人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。作为 不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点，使房地产开发活动在人们的生活中占居 越来越重要的地位，经济越发达，时代越进步，房地产开发的范围越广，程度越深，内容越丰富。 房地产开发的种类 　　房地产开发包括土地开发和房屋开发。土地开发主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种情形：一是新区土地开发，即把农业或者 其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地 ，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。就房屋开发而 言，一般包括四个层次：第一层次为住宅开发；第二层次为生产与经营性建筑物开发；第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发；第四 层次为城市其他基础设施的开发。 房地产开发的基本原则及要求 　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四条至二十七条的规定，房地产开发有下列基本原则及要求： 　（一）房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套 建设。 　（二）以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出 让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的 ，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 　（三）房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 　（四）依法取得的土地使用权的，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股、合资、合作开发经营房地产。 设立房地产开发企业应当具备的条件 　　根据《城市房地产管理法》的规定，设立房地产开发企业应当具备以下条件： 　（一）有自己的名称和组织机构； 　（二）有固定的经营场所； 　（三）有符合国务院规定的注册资本； 　（四）有足够的专业技术人员； 　（五）法律、行政法规规定的其他条件。 　　设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业 执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。 　　设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。 　　房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。 房地产开发企业的设立程序 　　设立房地产开发企业应经过以下程序： 　（一）应当向工商局行政管理部门申请设立登记，工商行政管理部门对不符合房地产开发企业应当具备的条件的，不予登记； 　（二）房地产开发企业在领取营业执照后的1个月内，应当到登记所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案； 　　上述规定主要为协调企业设立中，一般行政管理（工商行政管理）与特殊行政管理（房地产开发行业管理）的关系。 房地产开发公司设立阶段的相关税费 　（一）企业法人开业登记费； 　（二）企业法人变更登记费； 　（三）企业法人年度检验费； 　（四）补、换、领证照费。 房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序 　（一）选定项目，签定合作意向书 　（二）初步确定开发方案 　（三）申报规划要点 　（四）申报、审批项目建议书 　（五）编制项目可行性研究报告 　（六）申报、审批项目可行性研究报告 房地产开发项目的规划设计程序 （一）申报选址定点 （二）申报规划设计条件 （三）委托作出规划设计方案 （四）办理人防审核 （五）办理消防审核 （六）审定规划设计方案 （七）住宅设计方案的专家组审查 （八）落实环保三废治理方案 （九）委托环境影响评价并报批 （十）建设工程勘察招、投标 （十一）委托地质勘探 （十二）委托初步设计 （十三）申报、审定初步设计 与合作开发房地产合同相关的几种合同的认定 　（一）合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。 　（二）合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。 　（三）合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经