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瑜翠园地块项目分析 邓龙飞 梁露予 项目地块 城市规划 市场供求状况 地块的自然条件 地块周边的社会条件 地块的环境条件 地块周边的经济条件 政策限制 人口因素 心理分析 市场分析 SWOT分析 地块交通状况 28、84A、535、534、39、84辅、637、28； 地铁六号线也即将开通； 处于广汕路、内环路、华南快速干线、京珠高速公路，以及在建的广源高速等主要交通路线组成的辐射网中 社会环境 1高校林立 2市场完善 3购物方便 4娱乐多样 5各类公园 积极：环境优美，给人宜居享受；高校林立，文化气息重； 消极：政策影响、观望态度 政策限制 中央经济工作会议 保障性住房 普通商品房供应 自住和改善性购房 保障性住房建设 国四条 加快保障性住房，市场监管，稳定市场，遏制房价过快 国11条 土地出让价款50% 二套房40% 新国十条 付款不低于30%；二套房首付不低于50%，第三套房不放贷； 项目所在地块的城市规划 天河区发展定位 现状：产业高端发展战略让天河经济向好发展领跑广州，经济总量继续保持全市首位 定位：着力建设广州科学发展实力主力区、建设广州现代服务业集群发展核心区、建设广州宜业宜居示范区、争当改革创新先行区 广州城市整体发展战略 广州规划七大片区 市场分析 目录 宏观因素分析 供给分析 竞争分析 市场占有率分析 SWOT分析 从总体来看，经济持续向好，经济总量迈上新台阶 2009年，广州市地区生产总值突破9000亿元大关，达到9112.76亿元，同比增长11.5％，其中，一、二、三产业分别完成增加值172.55亿元、3394.65亿元和5545.56亿元，分别增长3.9％、8.8％和13.6％。 天河区2009年的城市发展和建设情况 全年地区生产总值（GDP）1608.00亿元，比上年（下同）增长12.5%，总量位列全市首位，占全市GDP比重为17.6%。对全区经济增长的贡献率达到90.1% 。三次产业结构为0.2：16.5：83.3， 2006年至2009年，四年全社会固定资产投资额达801.54亿元，其中，基本建设投资298.03亿元、更新改造投资158.25亿元、房地产开发投资322.57亿元，其他投资22.69亿元。高强度的投入，拉动我区投资强劲增长，为我区经济腾飞注入强大的动力。 全社会固定资产投资快速增长。在新广州站及相关工程、亚运城及亚运场馆、地铁工程等重点项目的带动下，全社会固定资产投资保持快速增长。 天河区重点开发区域 天河区的经济、产业的形成与现状具有其有别广州其他各区的特点。包括在天河区域的劳动分工上，形成了环天河体育中心中央零售区、石牌西IT产品零售区、体育中心——珠江新城中央商务区、天河科技园/天河软件园区、东部新商圈等五个区域；而在区域发展的优势中，又拥有作为广州中心区规划地位、区位条件优越、信息软件产业发展迅速、科研及人力资源丰富、商业商务基础雄厚等五大优势 与其他楼盘的比较 两图一论 结论： 由上面两个图表，可以得出未来一段时间内，房地产的供应量会逐渐平缓下来，出现低幅度的增长。这对于我们开发楼盘的时间是非常恰当的。而天河区的均价定位大约在1400~1500元/平方米左右。 市场供需分析 供给分析 2010年广州全市十区新增住宅供应约4.9万套 中心六区商品住宅预计供应约为2.2万套。 2009年销售火爆，年底剩余货量大减，预计2010年全市十区可售货量较2009年 需求分析 09年单位职工年人均工资66799元，增长7.6% 居民人均可支配收入28266元，增长10.6% 居民人均消费性支出24279元，增长12.5% 交通和通信、教育文化娱乐服务和衣着支出分别增长37.7%、17.4%和16.0%。 城市居民恩格尔系数为34.5%。 天河区收入水平 天河区人口就业情况，子女就学条件 第五次人口普查的结果显示：全区总人口1,109,320人，其中常住户籍人口439,333人（非常住户籍人口为92,992人，合计户籍人口为532,325人），增长2.6%。全年城镇登记失业人数17014人，失业人员就业率达到73.2%，比上年提高2.5个百分点 。 年末全区共有幼儿园157所，在园幼儿数30955人；小学81所，在校生94596人；普通中学53所，在校生52595人； 2010年房地产政策 1.中央经济工作会议 保障性住