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上海廉租住房供应的市场化机制研究 杨华凯 [摘要与告白] 《上海市解决城市低收入家庭住房困难发展规划（2008-2012）》提出，到2012年底上海廉租住房受益家庭新增不少于10万户，累计廉租受益家庭达到13万户。围绕实现这一工作目标，本文在剖析本市现行廉租住房供应机制运行中日益暴露出的租金补贴标准严重滞后于市场、缺乏专门的廉租服务机构、政府统包“政企分开”等种种局限的基础上，指出，探索建立本市廉租住房供应的市场化机制是当前经济发展新形势下的迫切需要，必须开阔思路、解放思想、转变观点。基本思路是，倡导企业回报社会和参与社会公共服务的积极性，培育企业作为廉租住房的供应主体；构筑廉租住房服务公共平台、制定规则指导企业运行；拓展市场化廉租住房筹建渠道，发挥市场配置资源的有效性，以逐步实现由现行政府统包的单一方式向政府为主、企业参与，社会各方共同参与的多元化、市场化供应方式转变。 住房问题是重要的民生问题之一。党的“十七”大提出把改善群众居住条件、解决城市低收入家庭住房困难作为房地产业发展的根本目的和城市住房制度改革的重要内容。2007年8月《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号），明确要求加快建立健全以廉租住房制度为重点，多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。同年，《上海市解决城市低收入家庭住房困难发展规划（2008-2012）》出台，《规划》要求到2012年底，廉租住房受益家庭将新增不少于10万户，累计廉租受益家庭达到13万户。围绕实现这一目标，本研究从可持续发展的角度提出：适时调整现行廉租住房供应机制，建立廉租住房服务公共平台，培育企业作为廉租住房的供应主体，发挥企业参与社会公共服务的积极性，发挥市场配置资源的有效性，逐步建立廉租住房的市场化供应机制的思路和建议。 一、对上海廉租住房现行供应机制的反思 住房解困一直是困扰上海城市建设和社会发展的瓶颈。1987年至1999年，历时12年的住房解困不仅成功地解决了中心城区人均居住面积4平方米以下的住房困难问题，而且也积累了解决住房困难问题的丰富经验，为探索建立上海廉租住房制度奠定了良好的基础。 1、上海廉租住房制度的实施 上海廉租住房制度在全国起步较早。1999年4月市建设党委、市建委批准成立上海市廉租住房管理办公室，着手研究制定最低收入家庭廉租住房的政策与实施计划；同年8月市解困办和市民政部门在全市14个区、108个街道展开了对最低收入住房困难家庭的摸底调查；2000年9月市政府批转《上海市城镇廉租住房试行办法》（简称《试行办法》），随后市房地局出台《上海市城镇廉租住房试点实施意见》（简称《实施意见》）。自此，上海廉租住房制度正式启动。 按照《试行办法》及《实施意见》，首先在长宁、闸北两区进行廉租试点，随后徐汇、杨浦等8个区也加入试点。到2001年底，廉租住房制度在上海全市范围推行。据市房地资源局的统计数据，截至2007年底，本市经审核符合廉租条件的家庭有30431户，落实廉租的家庭共30254户 2006年6-12月 24161 22397 92.70% 2257 37 2220 98.36% 2007年1-6月 25520 24394 95.59% 1997 15 1982 99.25% 2007年6-12月 30431 30254 99.42% 5860 18 5842 99.69% 合 计 ／ ／ ／ 30254 407 29847 98.65% 2、上海廉租住房的现行供应模式 上海廉租住房制度的推行，为解决城市最低收入家庭的住房问题提供了一种有效的模式。这种模式就是由市、区、街道三级机构组成廉租管理网络，按照民政低保和居住困难的“双困”标准复核廉租条件，以租金补贴为主、实物配租为辅实施廉租的方式。其中，市、区、街道三级机构组成的廉租管理网络承担着制定政策、核定对象、筹措廉租资金和房源，与核定的廉租对象签署租赁协议等全部职责。我们用图１来描述这种模式。 图1：上海市廉租住房现行供应模式 3．上海廉租住房现行供应机制的局限性 如图１所示的现行廉租住房供应机制为上海市解决最低收入家庭的住房困难作出了积极的贡献。但是，随着住房保障制度的进一步深化和廉租住房供需步伐的加快，现行供应模式的局限性日渐显现出来。主要表现为： （1）廉租租金补贴标准严重滞后于市场租金标准，补贴资金难以实现改善居住困难的目的。 租金补贴是上海廉租模式的一大特点。从表1数据可见，至2007年底累计落实廉租的30254户家庭中，以租金补贴方式解决居住困难的有29847户，租金补贴的廉租家庭占廉租总户数的比例高达98.65%。但是，本研究发现，租金补贴的最大弊端在于，补贴标准严重滞后于同期市场租金标准。据对全市租金补贴标准的调查，上海市廉租租金补贴主要