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对青岛市房地产市场价格走向的思考 　　摘要：城市房价的持续走高，不仅是青岛市，而且是全国性的普遍现象。国家以“国十条”政策严厉调控房地产市场，期望实现住宅销售价格的科学合理稳定的增长。青岛要坚决执行中央确定的方针与政策，建立以政府为主导的房地产市场运行体制与机制；不断提高国民的收入水平，让人民分享改革开放的成果；通过加快大城市周边小城市的发展以有效分流大城市居住人口；通过法律和政策的强硬手段从根本上终结房地产商的“暴利时代”；继续发挥金融调控手段，在稳定楼市价格的同时合理科学地保护房地产业的可持续发展。 　　关键词：青岛；房地产市场；房价。 　　中国正处在经济社会发展的高速建设时期，房地产业作为国民经济的支柱产业，要实现科学、健康、可持续的发展，建设成符合中国国情的“幸福产业”，需要深刻认识房地产经济的变化态势，切实把握城市房地产市场发展趋势，努力探索一条与社会主义市场经济体制相适应的发展道路和操作模式，把过快上涨的楼市价格打回“原形”，实现房屋销售价格稳定增长。 　　一、城市房价的普遍高涨，不仅是青岛市，而且是全国性的普遍现象，引发举国关注。 　　2009年中国土地市场火爆，全国土地出让总价款达15910.10亿元，其中，房地产用地出让价款达13391.8亿元，占出让总价款的84.2%；多数城市土地出让金收入增长同比超过100%，产生了一批“地王”，市场活跃程度超过2007年。 　　据6个一线城市2009年成交楼面均价统计，北京5513元/平方米，同比增长46%；天津1250元/平方米，同比增长40%；上海8042元/平方米，同比增长150%；广州4204元/平方米，同比增长89%；杭州6553元/平方米，同比增长52%；深圳住宅用地平均溢价水平逾60%。全国统算，政府花1元钱从农民那里买来地，从城镇居民拆迁征得的地，拍卖给地产商，能够获得3元钱，成为地方财政收入。 　　如上海财政收入的25%来自房地产业。 　　与此同时，楼市价格快速上涨。据中国政务景气监测中心统计，全国70个大中城市房价同比涨幅2009年5月为-0.60%，到12月为7.80%，其后直到2010年4月高达12.8%，5月才落到12.40%。另据2010年7月1日青岛新闻网转载的印度《金融快报》报道，2009年世界各国房价增长幅度是：中国68%，位居首位，其它中国香港30.6%、新加坡24.3%、印度13%。当然这个统计不一定全面，但它也反映了中国的楼市价格在世界比较中，确实是过快上涨。 　　过快上涨带来的后果如果得不到政府有效的干预，必定会出现房地产泡沫。 　　学术界公认的标准是，房价连续三年年增长幅度都超过10%，可以界定为出现房地产泡沫。房地产泡沫的出现会带来直接的经济衰退，如笔者考察过日本，1991年之前的30年间，日本政府不干预房价，导致近十年的经济衰退。笔者也参加过迪拜在中国投资房地产项目的谈判，迪拜那种依靠全球融资和全球销售，放任“楼花”炒卖，大大加速了其早已形成的房地产泡沫在2009年的彻底破灭，教训深刻啊！迪拜2010年宣布退出青岛的“小麦岛”价值逾百亿元的房地产项目开发，即为“泡沫”现象之一。 　　二、2009年末到2010年春，国家以“国十条”的政策，调控楼市，让热得发烫的楼市开始降温趋冷。 2020年前青岛市房地产市场基本走势。