房地产市场的二重性.docVIP

房地产市场的二重性2003年的两个重要文件开始。　20036月13日　121文件”。这是一个有关紧缩房贷的新规定，但遭到了强烈的反对，华远总裁任志强认为此举非但不能预防金融风险，还会将房地产行业带入“冬天”，进而影响国民经济的发展。在各方面势力的强烈反对下，121文件仅发布两个多月，央行又下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，史称“18号文件”，其认为以住宅为主的房地产的发展对经济增长和人民生活水平的提高有很大作用。时仁建设部长汪光焘称18号文件为“指导当前和今后一段时期中国房地产市场的纲领性文件”。18号文件受到了行业的热烈欢迎，任志强认为“几乎要鞠躬致敬了”。从此之后，中国房价开始了连续5年的高速增长，与此同时，诸如“房地产永远不会贬值”等曾经在日本的80年代出现过的论调也越唱越热。 房地产的收入已经成为每一个地方政府的绝大部分收入。随着财税上挂，集体企业破产，央企对各种行业的垄断，中央对全国财政的持有比例快速增加，与之对应的是地方政府收入的减少。在这种情况下，地方政府一方面要维持高昂的行政成本——公车，考察，招待，编外人员工资等费用；另一方面又要以各种优惠（也就是减少地税）政策吸引投资，这就使地方政府不得不想办法节流并增收。那么大家目前看到的普遍的节流就是减少对公共事业的投入，比如医疗和教育；增收的办法就是提高土地成本。房地产国民经济的主导和先导性产业，对房地产行业的调控事关整个宏观调控工作的成败。房地产二重性将决定今后宏观调控的方向，从而决定我国房地产今后的走势。房地产作为人们生活的必需品，满足人们居住的需要，具有消费属性。房地产从使用性质上可分为经营性用房和住宅两大类，其中住宅又占主导地位。人们的生活无非衣、食、住、行、用、闲，住房消费是必须的。作为消费品，房地产价格受制于供求；又由于其满足人们基本层次的需求，所以需求弹性较小。房地产又具有投资属性。房地产投资是以获取预期收益为目的，将货币资本投入房地产开发、经营、中介服务和房地产金融资产的经营活动，它是整个国民经济投资的重要组成部分。由于房地产投资还涉及房地产与金融资产的组合安排。因此，房地产投资一方面表现为实物资产投资，另一方面表现为金融资产的投资活动。我们应从以下几个层面来理解房地产的投资属性：一是房地产无论是作为生产资料还是作为消费资料，都需要大量的投资，故房地产被成为固定资产。因此，房地产投资是一个高投入，大量资金参与运作的过程，投资数量大，周期长，对金融服务的依赖度高。二是房地产无论是作为生产资料还是作为生活资料，都是一种投资，这是由房地产的增值性所决定的。作为房地产的消费，除了满足自身的生产和生活需求之外，就是投资保值、增值心理需求的满足。三是流动性差房地产投资不像证券投资那样具有较强的流动性，即投资者短期内较难将房地产上的实物资产转换为现金资产。这与房地产价值量、市场局限多等特点相关，因此易产生资金周转困难之类的投资风险。由于流动性差的缺点，房地产投资者的投资行为也受到很多其他限制。房地产需求是多种多样的，根据其需求的性质大致生产性需求：所谓的生产性需求是指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的对房地产商品的需求，其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者。如，工厂的厂房、商店的商铺、办公用房、服务行业用房以及其他生产经营性用房等产生的需求。这类需求直接同社会生产经营活动有关，是房地产作为生产要素存在而形成的需求。 其次是消费性需求：所谓消费性需求是指由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是住宅房地产需求，其需求的主体是居民家庭。这类需求具有广泛性和普遍性，居住消费需求占整个房地产市场需求的绝大部分，一般占总需求的70%~80%左右。按住宅的分类，居住消费需求又可以分为：花园别墅需求、高层住房需求、多层住房需求、大中小各类房型的需求和各种不同档次的住房需求等。 最后是投资性需求：所谓投资性需求是指人们购置房地产不是为了直接生产和消费，而是作为一种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目的。它本质上属于获利性的投资行为，房屋转售是为了获取差价收入，房屋出租是为了获得租金收入。在市场经济条件下，房地产投资性需求的产生有其必然性，它是由房地产的资产功能引伸出来的，房地产作为不动产不仅是价值量大的超耐用品，而且土地又是稀缺资源，有升值的趋势，是良好的投资工具，投资者看中的正是这种投资风险较小，收益稳定，因而受到青睐。 （四）房地产投资性需求概念及特点 房地产的投资行为可以分为两种，一种是长期性投资，购房后长期出租，等待房价上涨时再转售； 另一种是短期性投机炒作，在购买期房后炒高房价再在较短时间内转手出售获利。 生产性需求和消费性需求都决定了房地产的消费性，必需性投资性需求决定了房地产的投资性。房地产的投资相对于股票等投