补充：经济评价2.pptVIP

补充1： 工程项目的财务评价 1.2财务评价的基本报表 财务评价使用的基本报表有现金流量表、损益表、资金来源与运用表、资产负债表及外汇平衡表。 1.2.1 现金流量表 反映项目计算期内各年的现金流入和现金流出，用以计算财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，分析项目财务盈利能力。 全部投资现金流量表 从项目本身角度出发，不分资金来源，来考察项目盈利能力。见下表1。 自有资金现金流量表 从投资者角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算自有资金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目自有资金盈利能力。见下表2. 1.2.2 损益表 反映项目计算期内各年利润总额、所得税及税后利润的分配情况，用以计算投资利润率指标。 1.2.3 资金来源与运用表 反映项目计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，判定适宜的借款及偿还计划，并为标志资产负债表提供依据，同时还可用以计算借款偿还期。 1.2.4 资产负债表 1.2.5 财务外汇平衡表 国家对拟建项目的考虑除了项目本身对开发商的影响外，还要综合考虑对社区、城市环境、发展方向及资源的有效配置，因此要进行国民经济评价。 财务评价与国民经济评价比较 国民经济评价的基本步骤 环境影响评价的概念 是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法与制度。 环境影响评价的管理 根据建设项目对环境的影响程度，对建设项目的环境影响评价实行分类管理： 可能造成重大环境影响的，应当编制环境影响报告书，对产生的环境影响进行全面评价； 可能造成轻度环境影响的，应当编制环境影响报告表，对产生的环境影响进行分析或者专项评价； 对环境影响很小、不需要进行环境影响评价的，应当填报环境影响登记表。 环境影响评价的依据 中华人民共和国环境保护法 中华人民共和国水污染防治法 中华人民共和国大气污染防治法 中华人民共和国固体废物污染环境防治法 中华人民共和国环境噪声污染防治法 中华人民共和国环境影响评价法 国务院《建设项目环境保护管理条例》(1998) 环境影响评价的内容 环境影响评价的步骤 风险与房地产项目风险 风险 从房地产投资的角度来说，风险是未来实际收益与预期收益的偏差和可能性大小。通常情况下，人们把风险划分为： -- 对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险 -- 仅对市场内个别项目产生影响、投资者可以控制的个别风险 房地产项目风险 房地产项目风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。 -- 房地产投资的系统风险 如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等； -- 房地产投资的个别风险 包括收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、时间风险、持有期风险。 房地产项目风险分析方法 * * 序号 项目 计 算 期 合计 1 2 3 4 5 6 … n 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 3 4 现金流入(CI) 销售（营业）收入 回收固定资产余值 回收流动资产 现金流出(CO) 建设投资(不含建设期利息) 流动资金 经营成本 销售税金及附加 增值税 净现金流量(CI－CO) 累计净现金流量 ? ? ? ? ? ? ? ? ? 计算指标: 财务净现值(ic= %): 财务内部收益率: 投资回收期: 项目财务现金流量表（全部投资） 表1 序号 项目 计 算 期 合计 1 2 3 4 5 6 … n 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 3 4 现金流入(CI) 销售（营业）收入 回收固定资产余值 回收流动资产 现金流出(CO) 自有资金 借款本金偿还 借款利息支付 经营成本 销售税金及附加 增值税 净现金流量(CI－CO) 累计净现金流量 ? ? ? ? ? ? ? ? ? 计算指标: 财务净现值(ic= %): 财务内部收益率: 表2 项目财务现金流量表（自有资金） 补充2 工程项目的国民经济评价 补充2 工程项目的国民经济评价 国民经济评价指标 财务评价指标 计算指标 考虑 不考虑 外部费用和外部效益 社会折现率 基准收益率或期望收益率 折现率 影子价格