德国法院登记官制度概述 周加亮.docVIP

北京城市规划学会秘书长、北京规划设计研究院教授级高级工程师高毅存先生 　　【陈莎莎】我们也看到2009年是中国房地产经历了冰火两重天的变化，2010年房地产走势将会如何？我相信这也是在座的各位所关注的问题。接下来有请北京城市规划学会秘书长、北京规划设计研究院教授级高级工程师高毅存先生为我们做《2010中国房地产市场发展趋势和动力》的演讲。 　　【高毅存】各位同行、专家：大家下午好！ 　　我作为一个城市工作者、北京城市规划学会的工作人员到济南来跟大家发表一点儿个人的想法和看法，不代表任何官方，只是作为一个规划师和建筑师对于房地产业今年、明年及今后一段时间大致的走向提出一些个人的判断，这些也许对大家今后的职业生涯会有所帮助，也许判断是错误的，这没什么关系，大家今天在这儿我们就是一种平等的态度。 　　大家都知道自从改革开放之后，房地产业在以一日千里的速度向前发展，这个行业与其他行业相比都是不可同日而语的。试想，1986年、1987年改革开放开始的时候百废待兴，还没有房地产业。1987年以后提出了住房商品化、土地产权等观点。1991年国务院先后皮肤了24个省市的房改总体方案。1993年-1995年房地产快速地增长，月投资最高增幅曾经达到146.9%。1993年以后，房地产宏观调控，地产投资增长，大幅回落，但是逐渐归于理性。第三个阶段是1995年-2002年。1998年以后随着福利分房的取消，地产投资进入平稳快速发展时期，地产成为经济的支柱产业。2003年以来，大部分城市房屋销售价格上涨明显，随之而来出台了多项房地产行业的宏观调控政策。 　　近期房地产发展趋势。2007年以住宅为主的房地产市场保持了较快的增速，基本上是供需两旺，2008年上半年有一定上涨，但是到了8月份全国房地产停止，9月份以后受金融危机影响地产出现下滑，这个时候就出现了救市的措施，国务院和相关部门对于地产业包括从银行贷款等各个方面的政策给予放宽。 　　我们看看，从2007—2009年这一段房地产成交量大体上就是一个楼市的走势。2007年是一个大肚子的形状，比较火热，2008年就瘪回去了。当然这个原因是很多的。楼市也像股市，跌一跌涨一涨，跌一跌涨一涨，它不是直线上升的，也没有直线上升的。到了2009年大家可以看到，这一段飞速上涨。2009年在一系列政策的支持下，地产的价格合理调整，房地产市场成交量逐步回升。到下半年无论是价还是量都出现了大幅度的上涨。 　　国家发改委、统计局显示的一个数字（图），2009年5月份到2009年后半年的时间飞速上涨，直线上升非常陡直。以北京房价为例（济南的可能没有这么高，但是曲线是同步的），2008年底在1.5万元左右，2009年初有小幅下降，之后就是一路攀升，现在的北京房价大概在2万-3万/平方米。 　　（图）大家可以看到排队买房、排号的现象一片火爆。 　　房地产走热的深层原因。房地产走热是不是一个暂时的现象？我们分析一下。 　　1、城市化趋势加快。 　　2008年的调整有内在的因素，也有外部的因素。大家都知道外部的因素2008年金融危机，国际经济在下滑，美国房地美、房利美整个地产界在往下走。今年年初我们到美国去，过去留在美国买房子的同学说跌了30%的价格。内在的因素有没有？2007年的过快上涨提前透支了2008年的上涨，如果2007年比较理性地增长，2008年会有一个合理的预期，但是由于2007年的过快增长就透支了2008年的利润和利息，2008年就没有那么高的增长。 　　在业界有一个共识即城市发展要遵守“诺瑟姆”曲线，今年9月份建设部副部长在中国城市规划年会的报告上提出来的，这也基本上共识。城市人口的发展、城市房屋的聚集、地产界、地产业的发展根源在哪里？根源在于城市化。大家都知道，城市是从农业社会脱离出来，甚至有一部分人有市场的交易，有城墙保护。由于集约化，这部分人的商业、通讯以及各方面能够高效率地运转，这部分人的生活水准、文化教育、工资水准包括劳动产出比都比农村高得多。在城乡中它是占有决定性作用的，世界各国都是这样一种发展趋势，它是由低城市化率向高城市化率的转变，由解放初期十几个百分点到今年年初的47%以上的城市化率，也就是说中国有一半的人口在城市里生活（不管是城区户口还是临时短期居住，说的是在城市生活的人口）。 　　城市化整个的发展阶段，20%-50%这个阶段是一个加速期，前面这段非常慢。中国解放前也就是民国到解放初期城市化非常慢，一年增长零点几个百分点。大家可能有印象，在上山下乡的时候城市化率还下降，城市人口还向农村流。60%-70%属于城市化率停滞阶段。房价从长远说还得贵，60%以后就属于发达国家，发达国家的时候城市基本建成，这时候就进入调整期。为什么美国出现次贷危机以及地产下滑？它的房子无论是写字楼还是