2007常州永宁路地块项目定位报告.docVIP

房地产市场状况 一、常州房地产市场推案分析 1、2004年－2006年常州房地产市场推案量 2004－2006年市场推案量分类表 总量 （万㎡） 其中住宅 （万㎡） 其中办公 （万㎡） 其中商业 （万㎡） 2004年 195.3 152.7 20.4 22.2 2005年 265.6 246.9 6.1 12.6 2006年 336.51 299.05 1.4 36.06 2005年常州市商品房市场推案量为265.53万㎡，整体较2004年有大幅上涨。其中主要表现在住宅市场上，涨幅达到61.5%。商业推案量在2005年走低的情况下，今年有较好的表现，全年的推案量超过了04、05年的总和。2006年办公房市场整体低靡，上市案量较去年有大幅缩水。 截至到2006年底，上图一方面反映出目前市场仍就保持了较大的推案量，与2005年同期比较增长29%，（2005年同期为236.48万㎡），住宅市场与商业市场保持较高的增长率。另一方面也反应了常州的办公市场不是很乐观。 2、常州四大板块房地产市场推案分析 根据长期以来常州房地产市场的区域特征以及价格特性，我们把常州分为四大房地产区域加以分析，分别是：市区板块、新北区板块、城西板块、湖塘板块。 市区板块：外环路以南新312国道以北长江路、青洋路的中间部分。 新北区板块：外环路以北的建成区域，包括薛家、龙虎塘、新龙生活区。 城西板块：长江路以西，外环路以南、新312国道以北的区域。 湖塘板块：新312国道以南至省级武进高新开发区。 常州房地产四大板块位置示意图 06年区域市场推案量分类表 区域 市 区 （万㎡） 新北区 （万㎡） 城 西 （万㎡） 湖 塘 （万㎡） 总量 126.33 59.51 57.74 92.93 其中，住宅 117.31 58.66 54.29 68.79 办公 1.4 — — — 商业 7.62 0.85 3.45 24.14 注：戚墅堰片区未统计在内 2006年四板块推案比例图 (以上数据由我司统计) 从以上的数据中我们可以看出： 市区由于建成区范围较大，因此仍保持了较高的推案量，位居推案首位。湖塘区域则是2006年常州发展的重点区域，推案量跃居四大板块第二位，新区与城西分列第三、第四。由数据上看，市区的推案量遥遥领先，其他三板块相差不多，但未来的发展潜力较大。 二、常州房地产价格分析 2004年到2005年，常州市房地产价格上涨7.5％；2006年度房地产整体价格仍有上涨，但涨幅趋缓。从各个区域来看，06年度市区仍为最高，且涨幅最大，新北区位居其次，城西与湖塘的价格基本不相上下，但湖塘板块涨幅明显而城西由于楼盘地段越开越远，其价格有所降低。从目前的形势来看，各区域楼盘定价在宏观调控市场的大环境下都十分谨慎和理性。 （单位：元/㎡） (以上数据由我司统计) 三、2006年上半年常州整体市场去化分析 2006年上半年，3-6月份是去化的高峰，各区域新推个案较多，去化情况较好，如玉龙湾由于低价入市，开盘当天去化达300多套，湖塘随园3期凭借独特的户型优势，开盘当天基本售磬；而7-8月份由于天气、房地产政策等因素影响，房地产市场进入销售淡季，各区域楼盘去化情况均不佳，但随着“金九银十”房地产旺季的到来，老案新盘集中放量销售业绩逐步回暖。 （单位：万㎡） （以上数据由房管局公布） 四、常州四板块房地产市场综述 1、市区板块 （单位：万㎡） （以上数据由我司统计） 目前，常州市区平均价格为5321元/㎡。常州市区上半年的推案量相对比较稳定，1－9月份有两个推案高峰：6月和9月。尤其是9月份，楼市集中放量。由于购房观念所限，市区个案仍然是购房者比较关注的焦点。 从目前市区九月公开的个案来看。莱蒙都会和公园大厦两个小户型为主的项目也倍受市场关注，由于小户型总价低单价高的特性，莱蒙都会凭借地理位置及精装修标准对外公布价格为9000元/㎡以上，成为常州房价的标高。 随着新政的逐步深入，市区住宅的推案量在4季度呈下滑趋势。 预计后续市区推案量会有一定回落，但价格仍然看涨。 2、新北区板块 （单位：万㎡） (以上数据由我司统计) 通过图表我们不难发现，3月-6月间是常州新北区的推案高峰。目前新北区整体平均单价为4130元/平方米。由于市政府北迁，京沪高铁常州站等大型市政规划的推出，使新北区逐渐受到购房者广泛的认可与关注，特别是通江大道一线CBD商业圈的逐步完善，聚集了更多人气和购房者的目光，同时也拉高了周边个案的价格。特别是外环路沿线区域成为热点区域，其代表个案彩虹城开盘售出250余套。另外新龙生活区逐步启动，不再是滨江明珠城孤军奋战的局面，特别是京沪高铁与轻轨的规划，将加快新龙生活区规模的早日形成，因此新北区是购房者除市区以外认可度较高的区域。