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普通高等教育“十一五”国家级规划教材 最新房地产经营管理丛书 东北财经大学出版社 第四章 房地产信贷 目 录 第一节 房地产信贷概述 第二节 房地产信贷资金的筹集 第三节 房地产信贷资金的运用 第四节 房地产信贷业务的现状与发展思路 第一节 房地产信贷概述 一、房地产信贷的积极效应 (一)房地产信贷具有储蓄功能 (二)房地产信贷具有很强的增值功能和再生能力 (三)房地产信贷的有偿性能促进住房资金的合理运行 (四)房地产信贷能促进消费结构的改善 (五)住房信贷的发展有利于推进住房商品化进程 第一节 房地产信贷概述 二、房地产信贷的基本条件 信贷条件是指银行为保证贷出资金的按期回收和应有效益,事先对申请贷款的单位或个人提出的要求。 确定借贷条件的出发点和归宿点是,贷方能否如期回收本息,借方是否按期偿还贷款的本金和规定的利息。 房地产消费信贷的目标是购买房地产,而房地产的高价值性和不断增值性特征又在一定程度上减少了上面所述的偿还风险。 第一节 房地产信贷概述 三、房地产信贷的其他规定 (一)借款单位的资质要求 1.借款单位的合法性。 2.借款单体必须实行自主的生产经营和独立的核算。 3.借款单位必须拥有一定的自有资金。 第一节 房地产信贷概述 4.借款单位要在银行开立账户,将所有业务收入存入银行,并由银行办理结算业务。 5.必须具有年度开发计划和开发项目规划设计文件,这些计划和设计文件是经过企业批准部门的认可和确定的。 6.必须有健全的管理机构和财务管理制度,并定期向贷款银行提供经费计划和财务收支计划以及会计、统计报表等有关资料。 第一节 房地产信贷概述 (二)付现额 付现额是指购房者支付占住房总价值额一定比例的先期购房款额度。 (三)借贷期限 借贷期限是指借方从贷方取得房地产贷款到偿还时的期限。 (四)利息支付 借款人按期支付利息是建立房地产贷款的重要条件。 第二节 房地产信贷资金的筹集 一、房地产信贷资金筹集的特征 (一)筹集来源相对稳定 (二)房地产业是目前的主要筹资对象 (三)筹集渠道具有广泛性 (四)筹集手段(方式)呈现多样性 第二节 房地产信贷资金的筹集 二、房地产信贷资金的筹集原则 (一)与房地产业的战略目标和政策相结合 (二)与城镇住房制度改革相结合 (三)与城镇发展规划相结合 (四)与银行传统业务相结合 第二节 房地产信贷资金的筹集 三、房地产信贷资金筹集的现实效应 (一)可以促进房地产业资金的良性循环,进而促进房地产业的发展 (二)可以促进房地产业结构调整,进而促进国家产业政策的实施 (三)有利于理顺房地产资金关系,加强房地产资金管理 (四)有利于促进银行规模效益的提升和专业化发展 (五)有助于促进银行金融手段的创新,增强市场竞争力 (六)能够促进城乡居民消费结构的合理化 第二节 房地产信贷资金的筹集 四、房地产信贷资金的筹集渠道 (一)金融机构吸收的各种储蓄存款 根据国内外已有经验,以下几种住房储蓄存款的特殊形式对筹集房地产信贷资金有着重要作用。 1.存贷结合的住房储蓄。 2.住房合作储蓄。 第二节 房地产信贷资金的筹集 (二)国家财政划拨的房地产信贷基金 (三)金融机构的自有资金 (四)发行房地产债券筹集的资金 (五)通过金融机构之间的融资活动筹集的资金 第三节 房地产信贷资金的运用 一、房地产信贷资金运用概述 二、房地产信贷资金运用的原则 1.安全原则 2.计划择优原则 3.物资保证原则 4.按期偿还原则 5.政策性原则 6.“先评估、后贷款”原则 第三节 房地产信贷资金的运用 三、房地产信贷资金运用的种类 1.房地产开发贷款 (1)房地产开发企业流动资金贷款。 (2)房地产开发项目贷款。 2.房地产经营贷款 (1)流动资金贷款。 (2)大修理资金贷款。 (3)专项贷款。 第三节 房地产信贷资金的运用 3.房地产消费贷款 (1)购建住房贷款和改造维修贷款 (2)个人住房消费贷款和集体住房消费贷款 (3)住房抵押贷款、住房担保贷款和住房抵押担保贷款 (4)固定利率住房贷款、浮动利率住房贷款和连动式利率住房贷款 第四节 房地产信贷业务的现状与发展思路 一、对当前中国房地产信贷业务的总体评价 (一)房产企业信用风险不断增加 (二)个人住房贷款信用风险逐步显现 (三)银行资产负债结构错位,流动性风险凸现 (四)房地产开发企业融资渠道单一 (五)贷款银行缺乏完善的风险控制系统 第四节 房地产信贷业务的现状与发展思路 二、规范和促进房地产信贷业务发展的思路 (一)银行应理性地开展房地产信贷业务 第一,银行要提高认识,高度重视房地产信贷风险及其危害性,增强防范意识。 第二,按照有关规定,严格审批手续,杜绝不符合规定的开发商和购房者攫取贷款。 第三,加强贷款管理,对发放的贷
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