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不動產投資信託基金 REIT 計弘仁 chief.leader@msa.hinet.net 這部分對同學來講可能比較困難 財富探索頻道 聽懂多少算多少 或另找話題囉 財富探索頻道 證券化概念 傳統證券化 企業金融證券化 資產證券化 消費性債權證券化 金融、非固定資產證券化 不動產證券化 固定資產證券化 不動產有限合夥、不動產投資信託 土地信託 歐洲型證券化 財富探索頻道 財富探索頻道 證券化概念 財富探索頻道 財富探索頻道 資產證券化 （Asset Securitization） 主要可分為金融資產證券化 ﹙Financial Asset Securitization﹚與不動產證券化 ﹙Real Estate Securitization﹚兩種。 除具有資金籌措功能外，另一重要意義在於企業 風險管理，包括：信用風險移轉、資產負債管 理、投資組合管理及投動性管理等。 對企業的資本結構、財務彈性、資訊透明度及公 司治理亦有不同程度助益。 財富探索頻道 財富探索頻道 金融資產證券化 金融機構可以將其本身所持有的房屋貸款、汽車貸 款、信用卡應收帳款等多項金融放款債權中，挑選 出信用品質易於瞭解或具有標準特性、未來可產生 現金流量者，重新包裝組合，成為單位化、小額化 的債券形式，向投資人銷售。金融資產證券化不但 可以增加資產的流動性、改善金融機構財務結構， 並且能匯集資金，為企業開發新的籌資管道，還可 以創造資產活力，分散並轉移資產風險 財富探索頻道 財富探索頻道 不動產證券化 將對於不動產之投資轉變為證券型態，亦即投資 者與標的物之間，由傳統直接的物權關係，轉變 為債權關係有價證券之持有，此使得不動產的價 值由固定的資本型態，轉化為流動性之資本性證 券，以結合不動產市場與資本市場。 此理念落實於經營運作層面時，即可以證券形式 自資本市場所募集而來之基金，以直接或間接方 式參與不動產投資。 財富探索頻道 財富探索頻道 不動產證券化之架構 不動產證券化簡要流程 主管機關 擬訂計畫 申請核准 申報生效 構 機 託 受 1.投資人 發行受益證券 投資運用 投資運用標的 2.委託人 如停車場、 （不動產 購物中心、商 業主） 1.投資資金 收益 業大樓 2.信託不動產 財富探索頻道 財富探索頻道 不動產證券化 「不動產證券化」係指將投資人與其所投資的不 動產間的法律關係，由直接持有不動產所有權的 物權關係，轉變為持有表彰經濟效益的有價證 券。意即將不動產由原先僵固性之資產型態轉化 為流動性之有價證券型態。 我國不動產證券化制度，分為「資產運用型」 即 先發行證券募集資金再投資不動產 之「不動產投 資信託」制度，以及「資產流動型」 即先將不動 產信託再據以發行證券募集資金 之「不動產資產 信託」制度兩種。 財富探索頻道 財富探索頻道 不動產投資信託 vs.不動產資產信託 投資 資產 「不動產投資信託 REITs」（Real Estate Investment Trusts）主要係參考美國 REITs 之模式，由受託機構向投 資人募集資金而成立不動產投資信託基金後，用以投資不動 產、不動產相關權利、不動產相關有價證券或其他主管機關 核准投資之標的，並發行不動產投資信託受益證券，以表彰 投資人對於信託財產之權益，不動產投資信託投資所得之利 益則由全體受益人依不動產投資信託契約約定共享。 「不動產資產信託 REATs」（Real Estate Asset Trust） 則主要是參考日本模式之「資產流動化法」制度，由委託人 將其所持有之不動產或不動產相關權利信託予受託機構後， 以所信託之不動產或不動產相關權利為標的發行不動產資產 信託受益證券予投資人，受託人並依不動產資產信託契約自 行或委託不動產開發或管理機構進行不動產之開發 、管理或處分，受益人則依不動產資產信託契約約定享有不 動產資產信託之信託利益。 財富探索頻道 財富探索頻道 台灣不動產證券化之運作模式 架構 – 在2003年7月9日通過的不動產證券化條例中，我國是採 取「信託型」之觀念，參考美日之法律架構與實務制度 ，引入「不動產投資信託 REITs」與「不動產資產信託 REATs」兩大制度，這兩種制度並不相同，但都可以達 到使不動產資金流動之目的。 – 不動產投資信託制度 先有資金再以證券方式投資不動產 – 不動產資產信託制度 先有不動產再進行證券化 財富探索頻道 財富探索頻道 REITs 與 REATs 比較表 項目 不動產投資信託 REITs 不動產資產信託 REATs 信託本質 金錢信託 實物信託 信託財產 現金 土地所有權 委託人 不動產投資信託機構 土地所有權人 信託評等達到一定等級以上之 信託評等達到一定等級以上之 受託機構 信託業