2008年当前房地产形势判断--中原地产研究中心-21PPT.pptVIP

当前房地产形势分析 陶 琦 中原地产研究中心 2008年6月 内容提要 中原地产简介 当前房地产形势分析 中原地产业务介绍 主营业务：项目策划、营销代理、房产经纪、顾问咨询等 服务对象：发展商（集团）、投资机构、证券基金，消费者等 业务网络：全国28个大中城市设立公司，若干办事处 人员规模：约18000人 研究人员：300个 2007年促成交易约1800亿元 当地产房地产形势分析 经历过半年看不清的微妙市道，地产形势已渐渐清晰 五大判断 1、确定的政策取向 2、买方市场逐步形成 3、二、三线市场成为热点 4、资本力量加速行业整合 5、市场需求依旧旺盛 1、确定的政策取向 坚定的宏观调控意志和措施执行 从“治标”到“治本” 土地出让、开发资金管理严格 控制户型，增加供应（90/70） 限制投资，鼓励自住（第二套房贷款） 住宅保障体系建设（住宅规划） 2、买方市场逐步形成 市场定价权不再由发展商独家决定 大量90/70项目集中上市 未来几年住宅供应规划 供求关系逆转、销售萎缩 广州、深圳成交严重萎缩、价格下降 其他城市价格出现调整，销售困难 土地出让价格出现调整 3、二、三线城市成为热点 二、三线城市成为关注热点、投资趋热 内资投资蔓延、纵深发展 外资投资（住宅）转向 国家/区域战略导向带动 长三角、环渤海和中西部产业优势明显 经济增长及城市化进程 4、资本力量加速行业整合 集团兼并收购，小公司转型； 房地产公司向资本市场融资； 外行业资本涌入； 外资的进入 5、市场需求依旧旺盛 经济增长向好，改善居住需求旺盛 发达城市的非住宅市场需求增长 2-3年的市场低迷在所难免 5-10年的发展可以预期 总结：前景光明、近期艰难 明晰发展战略、合理土地储备 控制开发规模、调整销售节奏 * * * 开发投资热情持续高涨 在经历2005年住宅开发投资额增长短暂放缓之后，2006年开发商的投资热情又重新开始高涨。二线城市住宅开发投资额普遍出现明显上升，平均增长幅度超过30%，部分城市增长幅度尤为明显。珠海2006年住宅开发投资额为49.06亿元，同比增长61.54%。长春2006年住宅开发投资额为133.20亿元，同比增长38.46%。 2007年，二线城市住宅投资依然延续了2006年的走势，部分城市的开发投资呈现加速增长趋势。2007年1-9月珠海住宅开发投资76.38亿元，同比增长95.4%；2007年1-9月重庆住宅开发投资320.98亿元，同比增长43.0%。 房价进入新一轮上升通道 在2005、2006年宏观调控的影响下，二线城市房地产价格一直保持稳步上涨，但是随着市场需求在2006年下半年的集中爆发，房地产价格也随之水涨船高，部分城市价格出现大幅上涨，2007年前三季度房价上涨趋势更加明显。 2006年珠海住宅市场销售均价突破4 000元/平方米，高达4 581元/平方米，比05年的3 710元/平方米的销售均价高出871元，2006年的销售价格涨幅也是近几年来增长最快的。2006年，成都五城区商品房成交均价为4 472元/平方米，同比上涨9.5%，其中住宅成交均价为4 256元/平方米，同比上涨12.9%。 2007年1-8珠海住宅销售价格达6095元/平方米，与2006年相比上涨33%；同期天津住宅销售价格达5484元/平方米，与2006年相比上涨18%。 * * 深圳一手住宅市场 数据来源: 中原地产研究中心 上海：2005年3月 政策：营业税/限转按揭市场：成交量下跌70%； 价格下跌14% 北京天津：2007年8月 政策：信贷紧缩 市场：所受影响较小；价格仍继续上涨 广州：2007年10月 政策：信贷紧缩市场：成交量下跌60%；价格仍在继续下跌 宏观调控下各地二手住宅市场的表现 中原领先指数CLI 数据来源: 中原地产研究中心 深圳：2007年10月 政策：信贷紧缩 市场：所受影响较大；价格明显回落 深圳经济特区 上海浦东新区 天津滨海新区 重庆、成都、武汉、长沙： 全国统筹城乡综合配套改革试验区 国家战略规划，区域地位升级 国家战略规划直接影响重点城市的发展方向 开发投资额普遍出现明显上升 数据来源: 中原地产研究中心 房价进入快速上升通道 数据来源: 中原地产研究中心 深圳 广州 上海 天津 北京 成都 沈阳 长沙 武汉 长春 济南 南京 重庆 大连 西安 中山 昆山 苏州 无锡 珠海 杭州 宁波 烟台 青岛 快速起步阶段 回落阶段 快速发展阶段 宏观调控阶段 扩张时间： 按时间明显分为三个阶段：首次扩张，快速扩张，再次扩张。 扩张城市： 第一阶段，以四大城市以及区域中心城市为主； 第二阶段，以省会城市为主； 第三阶段，以