2010政策新解-中原.pptVIP

Code of this report | * Code of this report | * 二级市场策划品控中心 新政简版 第一个通知： 刚性提高首付比例 研究税收政策 增大土地供应量 监督开发商的囤地囤房。 追加通知： 必要时，第三套房停止按揭。 异地购房，必要时限制 一个国家最重要的三种力量 中国，俄罗斯 石油，天然气 电信，移动 美国 麦当劳，可口可乐 中国的市场离不开对政府的研究。 对政府的研究，不仅仅是政策的研究，还要研究政府的利益关系 利益集团：中央政府，地方政府，开发商，买房者 政府收入的分析 税收收入 海关系统的关税，全部上缴中央政府，收入庞大。在外贸发达地区，一个直属海关的关税收入相当于该地区的国税、地税收入的总和 国税系统的税收收入，全部上缴中央政府，增殖税收、金融企业税收、企业所得税大头 地税收入，剩下的，地方政府留存。 非税收入 各种费的征缴收纳、罚没款、 土地出让金等财政性收入。 国企利润分成 中央国企的利润分成全部上缴中央 如国有控股金融企业、大型港口、机场、冶金、电力、烟草专卖、盐务专卖、油田、整车制造、机械等等。 分税制：中央与地方的财政的制度分配 中央集权经济再次出现，县级经济全面负债 2004年，地方财政收入占全国财政总收入约为45%，但财政支出却占全国财政总支出的约72%。 在教育事业费上，地方财政支出是中央的14倍多；社会保障补助方面，是中央的近7倍；支农支出是中央的10倍。 在中央把省里的部分税权上收的同时，地方也上行下效。地市政府的财政税收上收到省里，而地市一级则把县乡财政税收上收到地市 省级以下地方政府的财权只有余下不到17%的水平，却负担80%的民生和绝大部分公共事务的支出。 2007年农业税取消，乡镇一级财政失去来源。2009年，县级财政负债2000亿元，成为巨大金融隐患。 有破产危险的地方财政卖地收入成为最大来源。 到1998年之后，地方政府纷纷把出售土地成为开拓收入的重要来源 各地以“城市经营”为名，大肆炒作地价，房地产遂成畸形繁荣之势。 国企改革——从国企到央企 延长集团的长庆油田 山西煤矿国有化 央企分红：资源型10%，竞争型5%，军工特定 1985 - 1995 1995 - 2005 2005-现在 中央财政与地方财政最重要的博弈手段 央企退出地产为何发生在新政之前 背黑锅，受表扬 进一步占据一线市场，将品牌，民营企业挤到二三线城市 13%的企业占据90%的利润 本次新政前的其它背景 大宗商品进口价格上涨 -铁矿石涨90% CPI上涨 -2008年全国货币总量49万亿 -2009达63万亿 -人民币增幅达到29.7%，GDP8.7% 人民币升值压力大 -美国医疗改革 -日本丰田 -高盛 此次新政外在因素的逻辑梳理 税收 央企 金融风险 通胀 人民币升值 政策压力 基本国策 利益分配 风险规避 未来形态 增长 GDP8% 维稳 稳定意味着可控， 增长的替代 “国进民退” 有风险就调控 即要利益洗牌， 又要有人承担原罪 结论： 再看此次新政的利益麻团 中央政府 央企布局 税收铺垫 地方政府 影响很大 可能千方百计化解政策影响 开发商 面临洗牌 保障性住房与政府合作 小开发商要发展成品牌企业或红帽子 购房者 低端炒房者影响最大，此次新政的道德谴责对象。 打跑了拿冲锋枪和手榴弹的，留下有大炮和导弹的。——任志强 刚性需求影响大，被压制延长，政策解除时可能面临着更高的房价或更高的成本 小购房者，暂时高兴，但未来可能无60平以上的房子可买 客户可能的影响 买房的门槛越来越高 　一把付清，还要考虑地段、结构、楼层、朝向。 多付点首付，以后少背债，少还点利息。 月供尽量不要超过5千，要不然生养孩子都困难。 能否付得起首付款 保障性住房和小户型住房占土地利用面积7成以上 大户型成为稀缺 中国的政策执行向新加坡香港看齐 房价下来了，但再也没有优质的房源 只要有实力的，尽快步入有产者行列。向二线城市也可以。 一般人无法通过房地产理财保证资产保值，增值 富人更富，穷人更穷，且被制度化 政府有的时候做“傻事”，是老百姓“逼”的。 ——周立波 * * * Code of this report | * Code of this report | * 二级市场策划品控中心 * *