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农村房屋执行的困境与对策 王玲雅 摘 要 在基层法院的执行案子中，很多案件的被执行人为农民，法院在调查被执行人财产过程中很难发现其有农村房屋 外的其他可供执行财产。对农村房屋的处置涉及到其占有的宅基地使用权，这使农村房屋执行难度远超对一般商品房的 处置。目前各法院对农村房屋的执行态度做法不一，本文通过对农村房屋执行现状予以概括，对当前农村房屋执行过程(包 括调查阶段、拍卖前后)中遇到的客观障碍予以分析，提出当前农村房屋执行的可行性依据及进一步解决该问题的建议，以 期促进农村房屋规范执行，保障此类案件申请执行人权利，维护司法权威 关键词 农村房屋 宅基地 执行 作者简介：王玲雅，婺城区人民法院。 中图分类号：D926．1 文献标识码：A 文章编号：1009-0592(2014)09—217-02 一 、 农村房屋执行的现状 件。一些被执行人，心知 自己有债务在身，故意不办理相关产权 基层法院涉农执行案件多，执结率一直偏低。法院程序终 登记。物《权法》第三十条明确农村房屋可依建造行为取得，法院 结的执行案件中，不少被执行人在农村都有房屋，有些甚至是 可审查权利人的相关审批手续和实际投资建造 以明确房屋归属， 新建的四五层楼房未能执行。2013年，金华地区农村居民纯收 但当前执行案多人少矛盾突出的情况下，要一一查实被执行人农 入为 14788元 ，婺城 区农村居民纯收入仅 13573元。，以执行农 村房屋几乎不现实。 村居民现金收入实现 申请执行人债权难度较大。法院在财产 其次是区分被执行人与他人的房屋权属难，审批宅基地建房 普查0过程中很难发现被执行人有农村房屋外的其他财产，农 一 般 以户为单位，农户家庭成员在册人 口一并作为 申请主体进行 村房屋的执行困难，造成农村 “老赖”则越来越多，造成负面的 宅基地审批。房产处于家庭成员共同共有的状态，因此执行到个 社会影响。 人房屋时往往就影响其他家庭成员的权益。虽然可以由申请执 目前，各基层法院都认为处分农村房屋受现行法律关于集体 行人代位提起析产之诉后再处置房产，但势必影响执行的进程。 土地流通的限制，执行难度较大，但申请执行人通常会要求执行 。有些家庭成员年老年幼，并不懂得主张 自身权利，其宅基地份额 农村房屋 ，案件承办法官压力很大，做法不一 。 通常不会被区分出来。此外，农村房屋中存在大量超面积建房、 1．消极的做法。基本上不考虑将农村房产列入执行对象，被 违法搭建等情况，土管部门对此往往未作处理，因此执行中也难 执行人如无其他可供执行的财产，一般裁定中止执行，申请执行 以确权。 人催得急或上访不断的，则普遍对被执行人采取拘留措施 。或者 (二)农村房屋进入拍卖程序争议较大 仅对农村房屋采取查封措施，并不进入拍卖程序。 农村宅基地使用权及房屋流转受法律限制。基于房屋和土 2．积极的做法。主要有三种模式：一是户籍限制拍卖式。即 地不可分割的关系，房屋和土地在交易中必须共同作为交易的标 限定买受人为被执行人所在村集体经济组织成员范围的无房户， 的，此即所谓房地权利主体相一致原则 。但是我 国对农村房屋和 集体土地使用权实行 “地随房走”。二是 “卖房不卖地”式。对拍 宅基地使用权流转的限制有所不同，《土地管理法》第六十三条规 卖农村房屋时区分集体土地使用权与房屋所有权，不限制买受人 定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非 的范围，但买受人只享有房屋所有权，“地不随房走”。在拍卖、变 农业建设。由此看出，我国对农民集体所有的土地的使用权是禁 卖不能时裁定 “以房抵债”。三是直接拍卖式。考虑到农村消费 止转让或严格限制转让的。而 土《地管理法》第六十二条及 物《权 能力 ，如果限定买受人为同村无房户，极有可能流拍 ，大大降低了 法》第一百五十三条、一百五十五条都说明了农村房屋流转的合 执行效率，也与 《拍卖法》所规定的拍卖宗旨“公开公平公正”原则 法性 。但农村房屋 的流转一方面不仅受一户一宅及面积0的限 相悖 ，所以只能将买受人的