江门市蓬江、江海区2015年前三季度房地产市场分析报告.docVIP

江门市蓬江、江海区2014年前三季度房地产市场分析报告 （一）、主要指标一览 时 间 开发投资(亿元) 新开工面积(万平方米) 竣工面积(万平方米) 批准预售面积(万平方米) 商品房成交面积(万平方米) 商品房成交金额(亿元) 存量房成交面积(万平方米) 2014年前三季度 88.91 265.71 102.74 149.84 106.68 77.98 55.69 同比（%） 23.5 -21.5 -10.2 21.5 -9.2 -5.5 -34.6 （二）、概述 1、开发投资增速趋缓，新开工面积高位回落。 2、供应量明显增加，主要集中在二、三季度，区域结构不平衡。库存量持续攀升。 3、商品房成交量同比小幅下滑，各季度缓慢递增。存量房市场相对低迷。房价二季度开始下行。 4、本地房地产业开始进入减速慢行、理性调整的阶段。 （三）、开发投资 时 间 开发投资 （亿元） 新开工面积（万平方米） 竣工面积（万平方米） 施工面积（万平方米） 合计 其中住宅 合计 其中住宅 2014年前三季度 88.91 42.02 265.71 172.64 102.74 1009.42 同比（%） 23.5 4.2 -21.5 14.6 58.0 29.1 2014前三季度蓬江、江海区完成开发投资同比增长23.5%，增速比上半年回落1.7个百分点。房企的投资力度略有下降。新开工面积同比高位回落超两成，降幅比上半年收窄一成。未来市场供应量仍较为充足。 （四）、商品房供应 2014年前三季度，蓬江、江海区批准42个房地产开发企业预售商品房项目共43个，比去年同期增加10个；其中新开盘项目17个，比去年同期增加3个。 时间 商品房批准预售 总面积（万平方米） 住宅面积（万平方米） 商业面积（万平方米） 住宅套数（套） 2014年前三季度 149.84 132.65 17.19 12080 同比（%） 21.5 32.3 -25.2 31.2 2014年前三季度的商品房供应主要有以下几个特点： 1、供应总量同比明显增加。(见图1)。供应面积同比增长21.5%，为历年同期最高。 图1 2、二、三季度的供应量明显放大。见图2。一季度供应比较平淡，二季度大幅增加，三季度环比仍保持稳中有增。 图2 3、供应区域不平衡，集中在北新区和滨江新区。这两个区域供应面积比例之和高达77%，使得区域内项目之间的竞争十分激烈。江海区比例则减少至16%。其他区域的供应相对不足。 各区域供应面积比例 单位：% 北新 滨江棠下 江海 潮连荷塘 城区 杜阮 2014年前三季度 48 29 16 3 4 0 2014年上半年 47 31 20 1 1 0 2014年一季度 55 35 10 0 0 0 2013年全年 37 20 30 4 9 1 （五）、商品房成交 时间 商品房成交 成交金额（亿元） 成交面积（万平方米） 住宅面积（万平方米） 商业面积（万平方米） 住宅金额（亿元） 住宅套数（套） 住宅均价（元） 2014年前三季度 77.98 106.68 83.88 14.15 56.43 7868 6558 同比（%） -5.5 -9.2 -8.6 7.7 -6.7 0.1 3.6 2014年前三季度商品房成交主要有以下几个特点： 1、成交量同比小幅减少，与历年同期相比仍处在相对较高的水平。见图3，成交面积仅次于2013年同期。 图3 2、年内各月成交量相对平稳，各季度缓慢递增。见图4， 年初两个相对热销的项目（海逸城邦、江海碧桂园）支撑着市场，虽降温明显但整体成交量未见大幅回落。春节期间有所放缓。3至5月的市场保持不温不火，成交稳中偏淡。6月个别标杆企业（保利大都会）对新货价格进行较大幅度的调整，使市场的活跃度有所提升。新项目的普遍低开和在售项目保持较大的促销力度使得三季度购房者入市意愿有所增强。 图4 3、房价一季度止涨，二季度开始进入下行区间，至三季度末基本形成阶段性底部。见图5、下表，上半年各月房价同比仍有上涨但涨速逐月减缓，七月开始出现同比下降。九个月里有六个月房价环比下降。一季度整体价格保持相对平稳，主要以结构性变化为主。二季度起部分新入市的项目出现低开，到三季度末已呈蔓延之势，在售项目的价格也有不同程度的调整。 图5 2014年1月 2014年2月 2014年3月 2014年4月 2014年5月 2014年6月 成交均价 6756 6536 6929 6773 6841 6617 环比（%） -0.6 -3.3 6.0 -2.3 1.0 -3.3 同比（%） 8.3 8.9 16.5 8.6 7.1 4.4 2014年7月 2014年8月 2014年9月 成交均价 6259