20120705-济南-写字楼培训1.pptVIP

写字楼与住宅的差异化 客户差异化 客户结构是高端写字楼的中心价值，是影响租金实现的直接因素，地段和产品是形成租户结构的基础 知己：从自身参数着手——本体指标熟记于心 建筑规模及建筑形象： 关注体量、高度、立面材质、整体效果及独特性 空间尺度： 关注大堂的高度、面积，电梯厅走廊高度、宽度，以及层高、净高、柱距 建筑结构： 关注户型平面布局、面积分割、特殊设计 电梯： 关注品牌、数量、速度、等候时间、稳定性、轿箱尺度、内饰 空调： 关注品牌、运行原理、控制方式、收费标准、新风 卫生间： 位置、蹲位、装饰、管理方式、可否追加 电力、通讯、消防： 供电情况、电压、电话、宽频、光纤、消防 楼宇公共空间的装修： 装修设计公司、设计风格、材料、报价 物业管理： 物业公司品牌、历史、管理方式、收费、增值服务 商务配置： 配套设施、档次、服务客户群、服务种类 楼盘的工程形象 进度、质量、各楼层的角度、位置（景观、光线） 看得见的是500强企业云集 看不见的是“云商务”平台带来的生意场 贺**、**强势进驻华强国际中心，济南进入美元租金时代 配文： 不是巨头，不聚首！**、**500强企业签约华强国际中心； 500强企业聚合，地段、产品、服务必是硬道理。 “羊群效应”，产业聚集，“云商务”平台助力企业腾飞。 抢先一步决战先机。 客户价值 看得见的是一级物业服务 看不见的是资产管理带来的物业价值和收益倍增 华强一级物业服务，大企业的“软实力” 配文： 物业管理水平已成为衡量企业实力的重要因素， 对写字楼而言，服务决定增值力。 没有后顾之忧，方能集中力量谋发展。 一级华强物业，事无巨细系统科学管理， 不单是物业管理，更是资产管理。 物业服务价值 写字楼投资是一种长线投资 投资方式 　　长线优于短线 　　相对于住宅投资，写字楼的投资回报应着眼于长线投资，即租金回报。当前市场上的写字楼投资者多基于长线回报。就短期投资（出售）而言，写字楼的变现能力不如住宅。因此，投资者应根据自有资金的数量和对资金的需求程度，决定投资方式。 税费负担 　　出租轻于出售 　　写字楼产品属于非住宅类物业，出租写字楼时业主承担的费用为：1.房产税； 2.印花税;3.营业税;4.土地使用税。出售写字楼买卖双方所涉及的主要费用为： 1.非住房转让手续费;2.房屋所有权登记费;3.契税;4.营业税; 5.个人所得税。从税负角度看，长期投资的税负更轻。 写字楼投资是一种长线投资 投资风险 　　空置风险降低 　　长期投资写字楼的主要风险在空置成本。因为写字楼的物业费用远高于住宅，所以当写字楼空置时，其空置成本远高于住宅。不过就当前的写字楼市场环境来看，高品质的写字楼长期空置的情况较为少见。 投资标准 　　专注核心商务区 　　回报率较高的写字楼产品主要集中在城市行政区域或大型商务区域，它们的共性主要表现在：1.地处城市核心地段，且项目体量相对较大，能够在该区域中形成一定的集中规模效应和影响力；2.产品形式和产品功能上能够满足企业客户办公需求；3.公共交通发达，基础设施配套齐全；4.物业服务优秀等。 写字楼投资要点 除了地段，写字楼的选择与投资也十分有讲究。 首先是企业的资质和形象。专家表示，一般5A甲级是选择入住写字楼的标配；其次拥有优良的物业以及符合高端商务人士的生活配套。当然，如果是地标性建筑，那其投资回报率会更高，它代表了企业的形象和实力。 其次是写字楼的内在品质，像精装挑高大堂、双电梯厅等设计都为楼盘加分；停车位也是优秀写字楼需要考虑的重要方面；银行、咖啡厅、健身中心等高端商务配套也影响整体写字楼的品质。 还有一点容易忽略，就是写字楼的纯粹性，一些写字楼有住有商，鱼龙混杂，办公条件很差，这样就严重降低了写字楼的品位，因此，在选择写字楼时，产品的定位十 分重要，一般选择高端品牌或是拥有白金级物业服务的写字楼，这样可以保证良好的办公条件，同时也可以获得不错的出租回报率。 散售写字楼必定强势走红 在通货膨胀以及人民币持续升值的大背景下，住宅的限购使得更多投资者将资产保值增值的手段转向租售两旺的写字楼市场。然而当前写字楼市场仍以开发商自持和大型公司整购为主，适于中小投资者的散售写字楼供应较少，地处红谷滩核心商圈的散售甲级写字楼则更为稀缺。 相比住宅市场，写字楼市场的投资回报率也更具优势，目前南昌市的写字楼市场出租率在95%以上，投资回报率约为7%，而高端住宅的回报率仅为2%。 与整售写字楼不同，散售写字楼空间分割灵活，投资门槛较低。对于广大中小投资者而言，不可能像大公司那样动用上亿元资金整购写字楼，因此可以灵活分割空间的散售写字楼，总面积可控，需要的资金较少，降低了投资门槛。 商铺投资具有复杂性 商铺的培育周期在5~10年，回报期太长，商铺类型复杂既有社区商铺、又有专