解析城市地价监测的基础理论和方法体系.pdfVIP

解析城市地价监测的基础理论与方法体系 赵松 (中国土地勘测规划院 北京 100035) 摘要研究目的：系统化全面阐述城市地价动态监测的基本理论与技术方法体系及其在地价动态监测 工作中的应用，并结合工作长远目标，提出地价动态监测中的问题与研究建议。研究方法：文献资料法 与比较分析法。研究结论：地价动态监测工作的理论基础与方法体系已基本形成，但应结合土地市场的 特点加强理论与方法的应用性研究，进一步完善指标体系，拓展和深化监测指标分析评价工作。 关键词 地价动态监测 地价指数理论与方法 我国系统化的城市地价动态监测工作始于1999年，在此之前，也有专家学者进行了探索性研 究，中国土地勘测规划院于1996年设立“地价指数系统设计研究”课题，进行专项研究。目前， 城市地价动态监测的理论基础与方法体系基本构建完成。 l 地价动态监测的基础理论 1．1经济周期理论 地价动态监测工作的目的之一便是利用一系列反映土地市场状况的经济指标建立土地市场的 “晴雨表”或“报警器”。它之所以能够发挥“晴雨表”或“报警器”的监测与预警作用，主要基 于经济周期理论。所谓经济周期是指经济发展过程中随时间变化而出现的扩张和收缩交替反复运动 的过程，依次表现为繁荣——衰退——萧条——复苏。一方面，作为宏观经济的构成部分，土地 (或房地产)市场同样存在着规律性波动现象。据研究资料表明，美国的房地产周期约为18～20 年，日本的房地产周期约为10年，中国香港地区的房地产周期约为7～8年，中国台湾地区则为5 ～6年。中国大陆的房地产市场正处于发展初期，虽然有学者利用扩散指数计算得到我国房地产周 期图，并认为其周期约为4～5年，但由于周期研究通常需要较长的时间序列，故笔者认为，仅根 据我国房地产10数余年的变动轨迹，尚不足以推断其周期性，同理，较之更具有“惰性”的土地 市场的规律性运动研究也需要具备必要的时间条件。另一方面，在经济的周期性波动过程中，经济 运行中的一些问题可以通过特定指标率先暴露或反映出来，而土地或房地产市场状况也是如此。土 地市场上的一些指标不仅能够表现土地市场自身的动向，还与整个宏观经济密切相关。对房地产周 期的研究表明，房地产周期的复苏、萧条通常滞后于宏观经济周期，而繁荣、衰退则较宏观经济周 期提前到来，因此，人们常说房地产具有“火车头作用”和“保值增值作用”。西方经济学家对地 价变动周期的研究则显示出它与宏观经济周期间明显的关联性。从表1…中可以看出，美国地价波 动、建筑业变动、宏观经济周期间的显著规律。1818～1989年期间，美国的土地价值波峰基本出现 在宏观经济衰退之前，成为可以预测经济走势的有效指标。 ·261· 表1 美国房地产业的经济周期与宏观经济周期的关系 土地价值波峰 周期长度(年) 建筑业波峰 周期长度(年) 经济衰退 周期长度(年) 1818拄 1819在 1 836焦 18 1836拄 1837年 18 1854焦 18 1 856往 20 1857正 20 1872正 18 1871拄 15 1873生 16 1890正 18 1 892在 21 1893正 20 1907焦 17 1909焦 17 1918正 25 1925正 18 1925正 16 1929焦 11 1973正 48 1972正 47 1973芷 44 1979往 6 1978往 6