金地—宁波高端市场研展报告185P1653188202.ppt

客户年收入： 客户年收入绝大部分集中于100－500万元。另外，一线临江单元以1000万以上客户居多。 客户用途及置业次数： 从客户用途来看，自住占绝大多数，并且这是全部客户的统计，估计如统计今年5月份以后成交客户，自住的比例将大为提高。 客户置业次数多集中于2－3次。投资过房产的占绝大部分比例。 已成交客户面积、单价及总价： 单价基本集中在8000－14000元／平方米。其中12000－14000的单元去化较快，这也是外滩花园景观较好的单元。 从总价来看，150－250万元的客户群数量没有问题。 二、北岸琴森： 北岸琴森位于日湖附近，大剧院旁边，是江北区标志性楼盘。该案二期于2004年推出，均价7000元／平方米，至目前已经接近售罄，除单身公寓外，共有客户502组，下面是对其的分析。 客户所在区域： 北岸琴森客户以镇海客户居多，这与其开发商的背景是分不开的（镇海电厂是浙电房产大股东）。另江北区客户也占了27％，显示了较强的区域性。而由于其所处的区域与海曙区高塘区域临近的原因，也吸引了一批海曙区的客户。 客户年龄结构： 客户年龄层以30－50岁居多，但比例比较分散。 客户职业比例： 由于开发商公司性质的关系，电力系统的占了近半数。另外，事业单位也占了一定的比例。在行情较好的2004年，该楼盘大多为内部消化，对外公开的体量甚少。 客户用途及付款方式： 从客户用途来看，自住占绝大多数，自住与投资相结合的也占了一定比例。 从付款方式来看，一般以按揭为主。 已成交总价： 从总价来分析，基本集中在100万元左右，由于本项目以电力或者事业单位居多，从某种程度上可以得出宁波公务员事业单位阶层的购买力。 三、东湖花园二期联排别墅及独立别墅客户分析： 东湖花园二期于2003年推出，总建筑面积50万平方米左右。该案共有别墅产品共250户左右，至目前全部售罄，下面是对于别墅客户的分析； 客户所在区域： 由于鄞州与江东的地理关系，客户区域以江东为主，另郊县、海曙及鄞州也有一定的比例。 市外的客户非常少。 客户年龄结构： 客户年龄层也以30－50岁为主，30－40岁为购房的中坚力量。 客户职业比例： 客户职业以个私企业主占了绝大部分，另外，从事外贸行业的人士所占的比例也很大。 客户用途及付款方式： 从客户用途来看，由于2003年市场的原因，投资客占了大约60％的体量。自住型客户反而较少。 从付款方式来看，一般以按揭为主。 已成交客户单价、面积及总价： 单价基本集中在6000－7000元／平方米。在2003年属于高端房地产产品。 从总价来看，绝大多数客户集中在100－200万元之间。 三、迪赛房世界高端客户调查分析 本公司针对迪赛房世界家庭年收入20万以上客户抽取200组做了一个调查分析，结论如下： 客户年龄层结构： 年龄结构中30－40岁阶层占了42％，为绝大多数。20－30岁的客户也占了31％，但由于经济积累的原因，该部分客户虽然收入较高，但实际购买力尚不是很强。 客户住址分布： 客户住址以海曙区与江东区为主，两者占了总数的三分之二。鄞州区也占了12％左右，是比例较大的一个区域。 拥有住宅套数： 现有住房以1－2套为主，占了66％，说明高收入阶层目前的住房问题已经得到了一定的解决。但尚有27％的客户目前还没有住房，这些是中低档住宅的主力客群。 购房目的： 对于购房目的，改善条件的占了半数以上，显示舒适型住宅具有一定的市场。而投资的比例为12％左右，相对于前几年的投资比例，已经小了很多，并且随着宏观调控的进行和房地产形势的变化，这部分比例将进一步缩小。 需求面积： 高收入阶层尚未受到二手房转让税费的影响，由于多为自住客户，对于面积的要求多集中在140－180平方米之间，这个区间在宁波也是3－4房舒适型住宅的面积区间。 需求的产品类型： 对于别墅的喜好较强，有37％的客户选择别墅。另外的产品类型需求的比例相差不大。 户型需求： 对于三房两厅及四房两厅的需求明显超过其他户型。舒适型三房与四房将大受欢迎。 总结接受程度： 大多接受100万以上的总价。从调查来看，对于总价的承受能力越来越高，开发商可以在品质及户型设计上做一定的提升。 购房主导因素： 对于地段的要求还是主导因素中最强调的一个，地段意味着较好的配套和良好的教育系统，这是目前宁波客户比较看重的两个因素。而建筑品质及景观的要求已经超过了对于价格的要求，显示购房者心态的逐渐成熟。 空间结构： 对于平层的接受程度是最高的，另外几种结构的接受程度相差不大。 南苑国际依托其酒店优势，单身公寓采取6%的投资回报的方式销售，由于基本以内部客户为主，内部客户打折92折，住宅公寓也是如此，虽然住宅公寓对外报价为6800元