改革土地供给方式是房地产开发的正确选择--兼论农用土地产权流转的法律思考.pdfVIP

j536第四届西部律师发展论坛(内蒙古)论文集 改革土地供给方式是房地产开发的正确选择 ——兼论农用土地产权流转的法律思考 青海磐佑律师事务所谢靖 内容提要：本文运用制度分析、对比分析与实证分析方法，揭示我国二元化土地制度是 长期困扰农村经济社会发展的一项制度性障碍。建设用地供给方式的不同选择既是促进城市 商品房开发的条件，又是制约小产权房开发的一个瓶颈问题．提供机会均等，公平竞争的环 境，改革土地供给方式对化解房地产市场供需矛盾，消除商品房与小产权房之间同地不同权 的差别，平抑商品房价格的重要意义。 关键词：二元土地制度土地产权商品房 小产权房供给方式产权流转法律服务 土地是人类赖以生存和发展的物质基础，人类诞生于土地，并将长期在土地上生存和发 展。自有人类社会以来，土地就是重要的生产资料。因此，土地制度是一个国家经济制度的 重要组成部分。我国宪法规定：“中华人民共和国的社会主义经济制度的基础是生产资料的社 会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”。我国实行土地公有制的社会主义经济 制度。土地公有，包括全民所有制与集体所有制两种形式。宪法规定城市的土地属于国家所 有．农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。国家根据公 共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。国家实行征用的土地是指劳动群众集体 所有的土地，就是把集体土地变性为国有土地。这种城乡二元化的土地制度设计是一项不公 平的制度，它助长了一切与国有土地相联系的产业的发展，限制了农用土地市场化流转，抑 制了与集体土地相联系的包括小产权房建设在内的其他产业的发展，成为长期困扰农村社会 经济发展的一项制度性障碍，成为小产权房开发的一个瓶颈问题。在这种土地制度安排下， 国家努力追求缩小并逐步消灭城乡差别的愿望成为一种梦想。本文针对依赖于土地供给的房 地产开发的二元结构，以改革房地产用地供给制度为切入点，提出建立农用土地流转法律服 务市场平台，促进农用土地合理流转作为解决小产权房合法化的对策。这些看法纯属一己之 见，不足之处，敬请专业同仁指正。 一、两种房屋开发形式因用地性质不同导致法律地位的不同 房屋是建立在土地之上的建筑物与构筑物。不论是工业厂房、车间，各类商业设施，还 是民用住宅；也不论是商品住宅房，还是农民大宅院里的瓦房、草房和窑洞，无一例外的都 要建在土地上。离开土地的房屋与其他构筑物是不存在的空中楼阁，土地是房屋建筑立脚的 根基。在我国农用住宅、商品房、小产权房都是房地产的存在形式，除农用住宅和其公共设 施外，商品房与小产权房则因使用土地性质的不同，其身价与法律待遇迥然不同。依托于土 改革土地供给方式是房地产开发的正确选择j537 地二元化的城市商品房开发是合法的，而依托于农用土地开发建设的小产权房则是违法的。 二者的法律地位是截然不同的。 1、原因：在于工业化，城市化的快速推进，为城市房地产业的大发展提供了机遇。但进 行商品房建设和房地产开发的土地必须使用国有土地的法定性，使得房地产开发商得天独厚， 获得了唯一进入房地产市场的合法资格。我国《土地管理法》第43条规定“任何单位和个人 进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”国家根据公共利益的需要，可以 对集体土地实行征用。对城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，国 家成为土地的所有人，才能对该幅土地有偿转让。所谓申请使用国有土地包括国家所有的土 地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。同时《城市房地产管理法》第二条规定：。本法 所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的 行为。”。本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁”行为。还明确规 定了进行房地产交易，当事人应当。按规定办理权属登记”。这些规定属于法律的强制性规 定，必须执行。因此，进行房地产开发建设首先要办的事，是依法取得土地使用权证。开发 商通过国家划拨或者缴纳土地出让金或土地使用费的方式，就可以获取开发项目所需的合法 土地资源．国有土地取得是进行房地产项目开发建设的前提和资本。然后再按照规定办理规 划许可证，工程项目许可证、施工许可证，商品房预售许可证，就可以着手进行商品房的开 发建设与经营工作。初期房地产市场上只有商品房一种类型，其用地由政府供给，呈现着单 一性，独占性的特点。农民建房依法使用集体经济组