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论土地集约利用对房地产市场调控的有效推动 王俊超、包卫兵 (王俊超，江苏省淮安市国土资源局淮阴分局局长；包卫兵，江苏省淮安市国土资源局工程师，淮安， 223005) 论文摘要t随着大陆城市化和工业化进程的加快，城市土地资源供给的刚性与土地需求的弹性之间矛盾日益突出．‘国 务院关于深化改革严格土地管理的决定》、‘国务院关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知》，包括党的十七大报告都 一再强调，实行强化节约和集约用地政策，集约利用成为中国城市土地可持续发展的必然选择。因此，重点研究土地集约利 用与房地产市场调控的关系是科学制定指导房地产市场健康发展的需要。对保证土地集约可持续利用有着重要的深远意义． 关键词：土地管理 集约节约利用 房地产市场 宏观 房价调控 当前房地产业已成为国民经济重要的支柱产业，房地产市场的健康发展不仅关系到国民经济的全局， 而且关系到社会的安定繁荣。土地供应是房地产市场的基础和关键，也是土地管理和房地产开发的联接环 节，更是土地市场和房地产市场协调、有序、健康发展的关键。在国家的宏观调控中，土地政策成为除货币 政策和财政政策以外的第三个宏观调控的手段。这标志着土地政策已经上升到与货币政策和财政政策的同 一高度，国有土地的管理职能由一般的土地供应管理上升到宏观调控的高度。在大陆城市土地利用方式由 粗放外延向集约紧凑型转变过程中，加强城市土地集约利用的研究，有效地提高城市土地集约利用水平， 实现城市土地资源优化配置，促进城市可持续发展，对建设有中国特色的社会主义有着重要的意义。 一、实行最严格的土地管理制度，是由大陆人多地少的基本国情决定的， 是贯彻落实科学发展观带有长期性、根本性的重大任务。 (一)、当前土地管理最紧迫的工作包括：1是严格执行土地管理法律法规。加大土地执 法力度，严肃查处非法批地、占地等违法案件。2是切实保护基本农田。全国现有基本农田 总量不能减少，用途不能改变，质量不能下降。基本农田要落实到地块和农户，严禁擅自改 变和占用。严格执行耕地占补平衡制度。3是运用价格机制调控用地。土地价格要反映土地 价值。制定基准地价和协议出让土地最低价标准。4是维护国有和集体土地所有者权益。不 得违反国家规定低价出让土地和减免建设用地有偿使用费，防止国有和集体土地资产流失。 稳定农村土地基本经营制度，维护农民土地承包经营权。5是大力推进节约和合理用地。严 格控制建设用地增量，着力盘活土地存量，新上建设项目首先要利用存量土地。制定和实施 新的土地使用标准，完善相关税制，促进土地利用集约化，防止闲置浪费土地。6是强化耕 地保护和土地管理责任制。进一步明确土地管理的权力和责任。地方各级政府要对本地区耕 地保有量和基本农田保护面积负责，严格土地管理责任追究制度。 (二)积极探索“零土地技改”，引导和推动企业在“控地”中求发展。1．鼓励企业用先进的生产 设备替换旧设备，原地提升。对设备投资额占技改投入总额60％以上的千万元以上工业技改项目实行奖励； 对凡是无需省级及以上部门审批、无土地征用的技改项目实行表格式登记备案制，简化审批程序。2．指 导企业做好现有用地的规划调整，挤地发展。出台项目用地集约集约利用的相关规定，要求用地单位就项 目投资强度、容积率、行政办公及社会服务设施用地等做出承诺；对尚有存量、闲置土地的企业，暂不审 批新的用地。规定开发区内的总绿地率不得超过30％，工业企业内部的绿地率原则上控制在20％以内。3．引 导企业做好产品结构调整文章，节地精用。鼓励企业用更少的土地换取更大的产出，着力从根本上解决发 展用地问题．动员做好技改项目的储备筛选文章，控地保优。严格执行“保重点、控一般”原则，以规划 定方向、项目定土地、投入产出定面积，确保符合土地利用总体规划和国家产业政策、科技含量高、投资 强度大的项目用地。 (三)科学规划，合理利用土地资源。科学、合理的规划，不仅关系到整个新城的品味和档次，而且 对提高土地集约化利用水平，提升土地价值，也有着积极的作用。城市规划如果只是“纸上画画，墙上挂 挂”，城市建设无章可循、无法可依，经营土地就会大打折扣，更谈不上经营城市。1．土地集约利用增 值．城市土地资产集约增值的过程，最常见的方式是房地产开发上的建筑容积率提高，产业经济发展中单 位面积经济产出增加。城市土地资产的这种增值，实际上是由对土地进行直接投资所形成的劳动价值量增 加而产生的土地增值，属于土地资本增值范畴。2．区位环境优化增值。城市土地区位环