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酒店式公寓在区位差别下的建筑设计初探 ——以北京地区为例 刘彤彤王正 (天津大学建筑学院) 【摘要】本论文旨在通过对实地调研资料的整理， 总结北京地区不同区位的城市功能及其周边人文特 色，分析酒店式公寓使用者居住生活的差异特征， 并在建筑设计领域初步探索对应在其设计要求上的 差异性。 【关键词】酒店式公寓 区位差别 建筑设计北京人文特色 1引言 1994年，酒店式公寓首先我国深圳出现，后在上海、北京等地均有开发，近些年已逐渐发展成 熟，并向经济比较发达的二三线城市延伸，一时间成为我国的房产新宠儿。其终端客户一般都是驻地 的外籍政府官员和高级商务人士，该客户人群在教育文化背景、职业特点、消费需求等诸多方面都具 有共同特征。因此，酒店式公寓——区别于他类居住建筑——应有其专项的建筑设计标准。 2008年4月，笔者对北京地区的酒店式公寓进行了实地调研。从中发现，酒店式公寓并不适合应 用完全一致的建筑设计标准。由于使用者的生活行为区域具有进一步的细分性，区位的差异性亦折射 出其生活需求的差异性。因此，酒店式公寓无论是在户型设计、配套设施标准，还是区位功能、环境 功能、社区功能、商务功能等诸方面，无不相应地体现出设计处理手法的差异性。 2酒店式公寓的基本概念 酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服 务公寓。它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的居住建筑，大厦提供酒店式的商务 服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大 厦以酒店的形式出租，获得投资回报。酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等。可以满 足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家具和电器。 在设计上，由于酒店式公寓项目的客户群大多是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，因此其 物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司 水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。为住户提供了一个星级酒店的家，但收费比酒 店便宜，主要适于较长期逗留的客户租住。 酒店式公寓的位置最好在商务核心区，地段和区域直接决定酒店式公寓的投资价值，好的区域， 以北京为例，比如CBD、中关村以及亚运村等区域都是比较理想的投资区域。 249 酒店式公寓在区位差别下的建筑设计初探——以北京地区为例 将(1)与(2)合成一类，总结得出，北京市酒店式公寓主要分布在拥有不同城市功能的五大区域， 即使馆区、CBD区、IT商务区、金融区与亚运村，如图1所示(此图资料为笔者收集，其中因图幅所 限，中关村附近的盛捷中关村公寓与万柳酒店式公寓在本图中未能标出，仅供参考)。 4五大区域的客户群细分市场与人文特色分析 市场细分是美国市场学家W·史密斯1965年提出的一个理论概念o。由于市场细分理论具有十分 现实的经济意义，一经提出后即得到理论界和实业界的推崇。史密斯认为，市场上的消费需求千差万 别，这些差异表现为消费者以不同的需求来满足各自不同的利益。市场细分就是根据消费者的这些差 异划分出不同的消费者群，每个消费者群都是一个具有共同需求的特定的子市场。这样由简到繁的划 分过程，称为市场细分。作为市场中的住宅市场，产品的细分反映房地产市场的发展程度及发展 过程o。 大城市中，不同的区位肩负不同的城市功能，人们根据自身的专业技能与生活喜好在城市中选择 不同的区位工作与定居，因此不同区域拥有不同的客户群。随着时间的流逝、城市的发展，不同的区 域沉淀出不同的人文特质。 五大区域内酒店式公寓的客户群细分市场及其呈现出的人文特色简单概括如下： (1)使馆区酒店式公寓的主要客流是驻华使领馆、国际组织驻华办事机构工作人员。他们一般携 带家眷子女入住，以长租为主，突出生活休闲配套设施的完善性。使馆区附近经常可见这样的情景： 太太携带子女一同等待丈夫下班，外籍儿童正在草地上嬉笑玩闹，太太推着婴儿从超市走出等等。生 活氛围极其浓重，外籍人士也可以在这样的人文环境中与同国人群有更多的机会进行交流。 (2)东部泛CBD板