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2011年重庆渝中区办公楼市场调查报告 目录 一、我国办公楼目前的发展状态 1 二、渝中区概况及城市特征 1 （一）渝中区概况 1 （二）城市发展特征 1 三、渝中区房地产市场综述 2 （一）房地产开发投资 2 （二）区域投资 3 四、重庆办公写字楼市场调研分析 4 （一）重庆写字楼发展阶段及特征 4 （二）重庆写字楼分布格局 5 （三）产品形态 6 （四）渝中区写字楼市场 7 五、写字楼市场消费结构研究分析 9 （一）企事业单位对现办公物业满意度的调查 9 （二）企事业单位办公看重因素及办公理念的调查 12 （三）企事业单位办公未来流向及需求调查 14 六、从区位特征对比分析办公写字楼物业的市场前景 18 一、我国办公楼目前的发展状态 2010年，全球经济持续回暖，我国宏观经济运行良好，社会经济水平快速发展，内外资投资需求保持活跃。在各种有力因素的推动下，我国楼市场的发展势头趋向良好。2010年1-12月，我国楼销售面积达到1,882.00万平方米，增长21.9%。销售额达到2,148.81亿元，增长31.2%。 2010-2011年2月以来，在“国十一条”、“新国十条”、“新国八条”连续房地产新政的调控下，商品住宅市场大受影响。政府的调控方向主要针对涉及民生的住宅市场，目前对楼等商业地产持较为宽容的态度。楼等商业地产正成为新的投资热点。随着调控政策的越来越严厉，住宅投资将持续冷淡，楼市场已经迎来了好时机。楼是城市第三产业的重要载体，楼经济是城市经济的重要组成部分，随着中国城市的发展与产业结构的升级，楼经济所占的比重将越来越大，楼在城市中的地位与作用也将越来越大。中国楼市场具有长期的投资价值与可持续发展潜力。2010年，楼市场呈现出金融危机以来最为明显的复苏势头。而2011年，楼市场有望彻底破局，走出爆发行情。 （一）渝中区概况 渝中区地处重庆市西南部，长江、嘉陵江汇流处。渝中区东、南、北三面环水，西面通陆，为一东西向狭长半岛。渝中区东、南濒临长江与南岸区水域相邻，北面濒临嘉陵江与江北区水域连界，西面与沙坪坝区、九龙坡区接壤。全区总面积为23.71平方公里。 （二）城市发展特征 1、渝中区具有区域中最高的聚集性。 2、具有最快的可达性。 3、具有最大的人际和信息交通量。 4、具有最高的土地价格。 5、具有最集中、最高档的零售业。 6、具有最高的服务集中性。 三、渝中区房地产市场综述 （一）房地产开发投资 2010年，渝中区房地产投资尽管受国家多项宏观政策的影响，但全年投资仍然保持了相应的规模，列居直辖以来区年度开发投资总量的第二位，保持了相对的稳定发展，10年渝中区房地产投资达到80.24亿元，比上年上升2.43％。 （二）区域投资房地产开发投资区域 片区分布——解放碑处于绝对优势： 渝中区商务写字楼主要集中在解放碑、两路口—上清寺两大片区，尤其是解放碑的商务氛围是目前重庆市最浓厚的片区，主要受益于解放碑的商贸地位，两路口—上清寺由于其便利的交通优势成为渝中区第二大写字楼供应片区，鹅岭—大坪片区的写字楼物业尚处于初步发展阶段。 四、重庆办公写字楼市场调研分析 （一）重庆写字楼发展阶段及特征 重庆市目前写字楼的建设大致分为三个阶段： 第一个阶段：92年写字楼高速非理性的发展阶段 这一阶段写字楼项目基本占据了城市相对中心位置，并以地段优势来形成自己的竞争优势,这一阶段也是写字楼发展最不理性的时期,市场观念薄弱,开发资金不足，也使部分写字楼项目从”标志性”沦落为”烂尾”的命运； 第二个阶段：是直辖前后引发的新一轮投资热点阶段 这一阶段是写字楼注重硬件配套及及服务的商务公寓时期,产品以“性价比”取胜,在市场上满足了大部分成长型公司的发展所需； 第三个阶段是西部大开发潮流之下的甲级写字楼的发展时期 借助宏观形势的推动力,城市竞争力的提升,本土企业的发展壮大,外来企业的相继进入使高端写字楼项目的需求得以提升,这阶段出现了世贸,国贸及规划建设中的万豪国际会展中心等高端写字楼项目。 ??就重庆市整体写字楼市场的现状而言,产品相对多元的特征已逐步显现,这个特征归纳起来为“高端崛起、行业聚集、主题细分、投资引导”； ??就行业聚集而言,定位于建设相关行业的“盛世空间”算是一个代表； ??就主题细分而言,追求环境与单一业主的“上丁企业公园”是产品创新的一个突破. ??注重投资引导是目前重庆市中高档,中档写字楼的基本特征,小开间、公寓化、注重写字楼的总价控制,通过投资引导拓展消费人群以降低风险也是重要而显著的特征之一。 （二）重庆写字楼分布格局 重庆特殊的地理环境造就了以各个商圈为中心的写字楼分布格局。目前，重庆市区主要形成了以下商圈：解放碑、两路口、上清寺