工行地块前期市场可行性报告分析.docVIP

“工商银行地块”（暂定名） 项目前期市场可行性报告 【龙南最上层的贵族精英生活社区】 注：本报告为沟通文件，不对外泄露，请尊重原创。 引 言 我们认为： Ⅰ 在未来激烈竞争的2011年龙南地产界 跳出房地产思考房地产及其推广 才是突破平庸、赢取竞争的解决之道 Ⅱ 这个时代的游戏规则：不创新，则没落 创新不仅指功能、环境等楼盘基本面的创新 更特指——地产思路定位及观念的创新！ 首先很荣幸以报告的形式向李蔚先生进行书面沟通，此报告最主要是深入分析工行地块的价值所在，从而决定是否购买该地块。所以，我们必须从社会、时代、人文、产品等角度来探索“工商银行地块”项目与“人”本身的内在价值联系，从而找到项目的核心,形成一条主线，推动项目/地产品牌的可持续发展。 第一部分：解读龙南 城市如人，都有独特的气质 一、城市解读 1、城邦 龙南县地处江西省最南端，东邻定南，南接广东和平、连平，西接全南，北毗信丰。日照充足，温暖多雨，气候宜人全县土地面积 1641 平方公里，总人口 32 万人，其中城区人口 12 万人，辖 17 个乡（镇、场、管委会）。 龙南区位及交通条件非常优越，纵贯南北的 105 国道一级公路、横跨东西的京九铁路与穿境而过的赣粤高速、大广高速公路编织而成的交通网，使龙南成为江西南部名副其实的交通枢纽，是陆路进入澳港最快捷的通道。 显要地理，交通便利，意味着城市的生命力和持久的发展潜力！ ?? 2、城纪 民国元年冬，废府及直州，龙南县录江西省政府。 民国21年划全省为13个行政区。第十三行政区辖龙南、虔南、定南、安远、寻邬5县，驻龙南。 民国24年，缩改全省为8个行政区；第四行政区辖11个县，治所赣州。龙南县属第四行政区直至1949年解放前夕。 1949年8月19日龙南解放，隶赣州分区督察专员公署。9月，改属赣西南行政公署赣州分区。 1950年9月撤销赣西南行政公署，龙南县改属赣西南人民行政公署。 1954年6月撤销赣州专员公署，龙南县改属赣南行政公署。 1964年5月撤销赣南行政公署，龙南县改属赣州专员公署。 1968年2月撤销赣州专员公署，龙南县改属赣州专区革命委员会。 1971年2月撤销赣州专区革命委员会，龙南县改属赣州地区革命委员会。 1978年7月撤销赣州地区革命委员会，龙南县改属赣州地区行政公署至今。 龙南是一个新兴的城市，虽然起步慢，但是发展迅猛！ 3、城史 春秋战国时先后属吴国、越国、楚国。龙南古为南野地，至南唐保大十一年即公元953年始置县，因县城处百丈龙滩和龙头山之南而名龙南，建县以来计有一千多年的历史。 虽然具备悠久的历史文化背景，但缺乏连贯性和鲜明的特色，人民对历史的认同度不高。 4、城市 主要农副产品有龙南大蒜、板粟、香菇畅销省内外，蚕茧花卉，特种养殖有新的发展。工业支柱产业是重稀土；已形成矿产、建材、化工、轻纺、食品、电力、印刷等地方工业体系。主要产品有5大类41种，名、优特产21个，其中国优、部优、地优产品7个，龙南牌高钇氧化稀土产量1600吨，行销日本、韩国等国家。恒泰花生食品、龙南腐竹、珍珠粉、南霸米排粉畅销全国。绚丽本白、彩线、景光丝袜、棉袜出口东南亚。地方工业产品众多、质量好，深受国内外客商欢迎。新批准设立的南昌海关龙南办事处，管辖区域为信丰、安远、寻乌、龙南、定南、全南等 6 个县。方便了外资企业就近办理报关、货物查验封关等手续，提供了便捷的进出口贸易通道。 龙南社会经济发展健康、稳健，健康的经济结构保障了居民可支配的消费能力。 龙南是一个经济总量不大，但发展水平较高、整体消费能力较强的城市。在考量经济发展质量的人均GDP、城镇居民人均可支配收入等指标方面，位居全省前列。 5、城势 两大目标： 成为赣州地区次中心城市 构建创业创新龙南、绿色生态龙南、和谐平安龙南 三大定位： 中国重稀土之乡 世界客家围屋之都 江西工业强县 6、城人 一个年富力强的青年人，出身微薄，但自身条件优秀；有理想，有上进心，善于把握时机；已经取得一定成绩，但有着更大的雄心！ 二、地产市场解读 1、地产现状 总体发展水平：从整体情况来判断，龙南的房地产住宅市场的发展处在初步发展阶段。根据赣州地区同类县级住宅市场的发展情况看，在经历初步发展阶段以后，住宅市场的发展会进入一个快速增长的阶段，市场需求会比较旺盛。 总体发展态势：龙南房地产市场的板块发展格局与发展水平整体呈现以城市东(龙翔广场区域)南(东湖新区)方向发展主向的状态。 2、地产特点 市场混乱：龙南房地产市场以中低端项目为主,近几年由于城市不能私自批宅基地,同时市场情况十分乐观,有大量的外地开发企业及本土私营业主开始圈地盖楼。从2005年的