东方蓝海国际广场项目销售评估报告new.docVIP

目 录 第一部分、项目评估 14 一．项目综合竞争力评估 14 二、比较价格推算 15 第二部分、项目去化率及去化时间 14 一．现阶段商铺市场去化情况 14 二、目前去化量分析 15 三、去化时间推算 20 第一部分、项目售价评估 项目综合竞争力评估 根据影响商业的主要因素，将本项目与九隆坊商业广场、社区沿街商铺对比。 影响因素 项目积极因素 区域交通便利，利于扩大项目的商业影响力 项目位于商业成熟区，有良好的市场认可和市场支持 未来居住人口增加，消费量巨大 品牌价值，国际团队 可自由分割的超高空间，利用率高 项目规模优势，杨浦区重点项目 项目消极因素 区域消费群体收入中等，各类业态经营种类发达，竞争激烈 非统一招商，租赁相对繁琐，租金情况不稳定 周边商场经营不尽人意对商铺价值的影响 区域内在售在租商铺的售价和租金对本案形成压力 区域商圈内的常见业态已趋于饱和，对本案业态规划造成难度 偏离主商圈，处于黄兴路次商圈，人流量车流量相对受到限制 分析结论： 说明该项目总体上与周边项目对比，优势与劣势并存。大部分重要劣势主要由于楼盘位于五角场次商圈，且受地理位置设置影响，大量消费人群被截流。而现阶段销售单价没有突显优势。所以只有塑造投资者接受的优秀业态，才能树立本项目前景，给客户增强对本案的信心。 本案的综合竞争能力并不突出，目前主要的市场竞争优势在于本案的区位潜在消费群体和现有的商业环境资源。因此可以考虑本项目比同地段物业价格向下浮动5%左右。 二、比较价格推算 目前，与本案相邻的商业项目少有出售，从二手房源情况来看，五角场大商圈内的裙楼商铺挂牌价格按地段及房源年限的不同，实际成交价格基本5-7万/平米。 现使用两种计算方法进行推算销售价格，为价格修正提供依据。 1、因素比较法 以下因素会影响到本案的建议售价，现将条件差异的影响罗列。 比较因素 与同类沿街商铺差价（元/㎡） 本案5# 一层 本案6# 一层 二手价格 70000 50000 地段位置 -5000 -5000 规模 2000 2000 业态组合规划 2000 2000 人流、车流量走向 -5000 -5000 招商情况 -5000 -5000 主力店进驻 -5000 -5000 与主商圈业态互补 2000 2000 未来发展前景 0 0 综合物业形态发展潜力 2000 2000 物业管理水平 0 0 　 -13000 -13000 综合因素比较价 57000 37000 2、收益还原法 项目名称 项目地址 售价 商铺情况 建筑类别 租金 （平米/天） 最低 最高 最低 最高 凯迪金融大厦 杨浦翔殷路1088号 (近黄兴路) 只租不售 B1-4F的商业裙房 写字楼商铺 4 15 按凯迪金融大厦目前实际租金为例，本案周边裙楼商铺目前平均租金在10元/平米/天，如按本案5#59573元/平米，其租金年化收益率约为6%左右。 按目前五角场大商圈实际租金年化收益率5%—8%左右比对，实际收益率基本持平 第二部分、项目去化率及去化时间 现阶段商铺市场去化情况 今年上半年，一手商铺市场新增供应58.83万平方米，环比去年下半年下滑52.71%，与去年同期相比，降幅也达到了41.28%。 据统计，上半年累计供应面积超过1万平方米的商铺项目共有14例。其中，开元地中海商业广场、隆宇国际商务广场、浦江世博家园9街坊特色商铺的供应面积均超过3万平方米，分别为5.27万平方米、3.99万平方米、3.18万平方米。在供应过万平方米的商铺项目中，半年去化率达到九成以上的项目仅有涌金商业广场1例，其他项目去化率均未超过三成。 根据上海数据，上半年一手商铺物业成交50.70万平方米，环比下滑45.80%，同比降幅也达到46.20%，为三年内最低水平。上半年，单日成交额过亿元的项目有6例，其中有3例为办公楼底层商铺，2例为综合类商铺，另1例为社区商铺，共涉及资金量达到9.97亿元。从累计成交面积来看，超过1万平方米的商铺有6例，其中有3例为社区商铺，2例为综合类商铺，1例为办公楼底商。 现阶段商铺市场去化情况 目前，本案商铺共64套，去化26套，开盘至今去化率为40%。从实际成交情况来看，本案的中间的案源去化情况主要集中在中间价位段。高、低两头的价位去化情况不佳。 总套数64套 楼号 朝向路段 商铺量 去化情况 剩余情况 均价 4# 黄兴路 18 12 6 55157 6# 关山路 27 11 16 44410 国顺路 8 2 6 44076 5# 国权路 11 1 10 59573 三、去化时间推算 楼号 各项目每月去化量（套） 总去化量 9 月