堵时代的住宅发展策略.docVIP

“堵时代”的住宅发展策略 ---解读“交通居住”的关系 有人戏称北京首都是“首堵”，凡是到过北京的外来人对这一点有这深刻的认识，老北京似乎慢慢习惯北京的交通拥堵，北京的路是越修越多，越修越宽了，但交通状况似乎一点没有改善，反而越来越堵，中国是人口大国，随着农村城镇人口不断向大城市迁移，大都市、大城市越来越拥挤，交通拥堵北京不是特例，在中国的许多城市都不同程度地出现了交通拥堵问题，在交通日益严峻的情况下，如何处理好居住区和商务区的关系，变得越来越重要，换而言之，不同城市到底应该按照什么样的原则来组织住宅区的开发呢？本文尝试探讨这个问题。 通勤成本居高不下 九力营销顾问公司在2004年春季国贸房展会上曾经对未来打算购房的群体，就目前上下班的交通工具、通勤时间成本、通勤费用进行了研究。 从下图可以看出：目前通勤时间在1个小时以上的占13%，通勤时间超过30分钟的占56%，按照国际上通行的上班通勤时间最好应控制在45分钟以内的标准计算，目前至少有34.5%的访问对象超出了这一合理范围，从而给上班族带来身体和精神上的伤害和压力，甚至产生相应疾病。 附图 潜在购房群体上班花费时间（单程） 我们按照国际惯例，以单程上班时间45分钟为健康通勤时间标准，下图标注红色的部分都超过了相应标准，按照采用不同交通的对比情况来看，采用公共交通（包括出租车、公交车、地铁/轻轨）群体超出警戒线的比例比较高，即使自己开车上班的私车一族，同样有接近1/4的群体通勤时间超出警戒线。 从北京目前的情况来看，只有“轨道交通（包括地铁和轻轨）”具有“不堵车”、“准点”等优点。从长远来看，轨道交通的在整个交通中的地位将会日益加强。目前轨道交通和其他交通之间的连接还存在一些问题，导致了采用轨道交通的群体仍然需要花费比较多的通勤时间。 附图 不同交通方式潜在购房群体上班花费时间（单程） 通勤成本除了花费在路上的时间以外，还有就是直接的交通费用，我们将采用不同交通工具的群体进行了细分，乘出租车的群体费用最高（当然这部分群体常常有比较高的交通补助），每月的交通费用高达792元，其次是乘用的公交车群体，每月平均的交通费用为374元；最低的是乘用“轨道交通”的群体，每月平均的交通费用为272.8元；从本次调查的总体样本来看，每月平均的交通费用为382.8元。 附图 不同交通方式潜在购房群体单程上班花费（单位：元） 对大盘开发的反思 北京的大盘开发应该可以追溯到北京的第一个大型住宅项目“方庄住宅小区”，然后是“望京”，再后来是超大经济适用房“回龙观”、“天通苑”，以及“”西部万柳区域；开发一个堵一个，造成堵车的原因多种多样，比如开发商在开发之初没有做很好的交通规划，甚至没有规划，市政欠帐等等；北京的私车普及率越来越高，同时由于汽车消费相对房地产而言，存在一定的滞后性，新建普通小区在入住后的3-5年内会迎来私车消费的高峰时期，所以如果道路交通状况得不到有效的改善，拥堵的状况只会加剧，不会缓解，天通苑是亚洲第一超大社区，总体开发面积1000万平米，规划10万户，按照户均1辆车的规模测算，未来天通苑将有10万辆车，按照每辆车长度3.5米计算，如果是2车道的话，把所有私家车排列起来长度可以达到175公里，在上下班高峰时期，这些车辆将导致整个整个居住区，以及居住区至商务区沿途区域的全线拥堵。 大盘开发在中国等人口稠密国家有其特定的历史背景，尤其是北京这样这样的特大型国际大都市，但如果还按照目前大盘开发的思路走下去，未来的交通体系很难负担得起。 目前北京正在积极新建的轨道交通正在将大型居住区域和商务区域通过轨道交通连接起来，从而减轻地面公路系统的压力，由于轨道交通新建需要付出比较高昂的成本，所以需要轨道交通沿线有充足的人流作为支撑。 目前规划的超级大盘往往有“片状开发”的特点，这样很容易造成“交通瓶颈”效应，如果将“片状开发”变成“非连续的带状开发”，可以适当减缓车辆对交通的集中压力，同时在同一开发带的不同项目之间，考虑交通分流问题，避免“交通瓶颈”出现。 超级大盘存在的另一个隐患就是安全问题，在发生突发时间时，在应急处理上和安全防护上都比较困难，容易成为攻击目标。 围城，“进城”还是“出城” 随着城市改造，拆迁的不断推进，城市空心化将会越来越严重，在居住区不断往城乡结合部，郊区扩展的同时，商务区向往推进和扩展的速度则慢得多，居住区和工作区距离的加大，必然导致通勤时间成本和费用的增加，更可怕的是生活质量的下降，和身心健康疲惫；所以有许多当年积极“出城”的人们，在享受了所谓的“郊区住宅”、“低密度住宅”以及“亲近自然”、“更好的空气和阳光”以后，有一部分人纷纷开始“返城”，又“进城”了，因为算上时间成本、费用以及健康成本，他们完全可以在城区，或者说离城市更近，交通更便利的位置购房。 交通