浅谈房地产估价中的大数据应用.pdfVIP

浅谈房地产估价中的大数据应用 (师笑晗) 摘要：建立在互联网与云技术基础上的大数据应用能够开发新商业模式的思维得到社会的 普遍认可。房地产估价行业经历近20年的发展，能否突破瓶颈借助大数据开创新的业务渠 道，实现行业升级，值得我们思考。事实上，目前的房地产估价行业环境在大数据应用的开 发中，估价机构受到自身条件限制，需要与关联外部机构联合开发房地产行业的大数据平台 及应用。 关键词：房地产估价大数据应用 估价数据应用探讨 数据应用在日常生活中是很普遍的现象，大到政府统计数据反映国民经济运行状况，小 到家庭开销数据反映其收支状况，房地产估价中的数据应用更是普遍。我们按照估价程序进 行估价对象查勘记录与市场调查，收集估价对象及相关房地产市场数据，通过数据分析结合 评估方法模型确定特定目的下房地产价值，但是这些传统数据应用与当前的“大数据应用” 内涵是两个完全不同层次的数据应用概念。 大数据指一些使用目前现有数据库管理工具或传统数据处理应用很难处理的大型而复 杂的数据集。大数据特征如下：第一，数据体量巨大，从TB级别跃升到PB级别，数据的 数量级别是以“亿”为计量；第二，数据类型繁多，包括我们熟悉的视频监控信息、网络点 击搜索信息、位置信息、交易信息、检测信息等；第三，价值密度低，商业价值高。以视频 信息为例，连续不问断监控过程中，可能有用的数据仅有几秒；第四，要求处理速度快，这 一点和传统的数据挖掘技术有着本质的不同。 大数据应用是指通过收集、整理生活中方方面面的以“亿”为单位计量的行业及相关数 据，并对其进行分析挖掘，进而从中获得有价值信息，最终衍化出新的商业模式或解决问题 的方法。“大数据应用”在物理学、生物学、环境生态学、军事、金融、通讯等行业一直存 在，近年来，基于IT业互联网技术与云计算技术的发展形成当前社会普遍认同的大数据应 用概念，该思维进而扩展到包括商品零售、信息开发、产品设计等社会的各个行业，随之而 来的数据库、数据安全、数据分析、数据挖掘等围绕大数据应用的商业价值开发逐渐成为各 行业焦点。 一、房地产估价业务历史积累数据的应用 房地产估价行业多年来积累大量行业数据，包括评估项目中市场调查形成的基础数据和 为特定目的服务的评估结果等。对于项目市场调查的数据大多掌握在各评估人员或项目底稿 中，少数公司会把这些数据归集起来形成数据积累资料，至于再开发利用的大概就更少，原 因一方面数据积累数量少，远达不到大数据的层级，一方面单一的估价机构数据再开发价值 低。房地产估价项目结果基于满足特定经济行为需要于特定目的下的结果，价值内涵的差异 导致数据并不完全具有市场特征，历史项目估价结果数据可开发价值不大。 265 笔者认为，为特定经济行为服务的房地产估价形成的沉淀数据，如果能够在某个数据平 台归集到一起，可以从估价目地及对应经济行为来反映地域或全国在某段时间内的经济状 况、社会状况、城市建设状况等，如抵押项目可反映某时期银行放贷情况及企业偏好，司法 鉴定项目可反映涉及房产纠纷案件的类型(买卖、继承、债务纠纷)，城市拆迁评估数量反 映城市建设的激进与缓慢状况，从这个角度挖掘数据的利用价值。 二、未来房地产估价业务中的大数据应用 房地产估价是对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动，是为特定经济行为 和目的服务的价值鉴定行为。鉴定是为反映与证明房地产价值，而价值本身是市场供求、成 本等因素共同作用的结果。为完成特定目的房地产估价工作，估价人员既要进行定性的市场 分析还是根据估价模型进行定量测算。完成这个过程需要收集到各种可靠数据，作为市场分 析与方法模型测算的有力支撑：市场法、收益法、剩余法需要真实市场交易信息，成本法、 剩余法需要同类建设项目的开发周期、结(决)算成本数据等。因此能够建立数据齐全、量 大、迅捷的房地产行业大数据平台是数千家房地产估价机构需要的。 如果没有外部机构愿意或能够完成这个数据平台的建立，是否全国几千家估价机构通过 某种机制能够通过3．5年时间建立一个行业权威的数据平台?或者与房地产经纪行业机构、 造价咨询机构等联合建立一个“海量”数据平台。 当这个平台能提供的产品或服务确实可靠、便捷时，会吸引大量专业与非专业的用户， 这个平台也可以为估价行业之外的机构或个人提供有偿服务。至于可提供增值服务的内容在 于未来客户提出的需求与要求，我们估价机构是