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经营性土地使用权招拍挂出让存在问题及对策探讨 黄燕妮 (永春县国土资源局，永春，362600) 擒要：招拍挂出让方式作为我国经营性用地出让的指定方式，对规范土地市场、提高政府对城市土地的管理水平、促进房 地产市场的有序发展等方面都有着重要意义。本文通过分析招拍挂制度对土地市场发展的作用，针对目前招拍挂制度中 存在的问题。提出改进土地招标、拍卖、挂牌出让方式．引入市场机制．减少行政干预．提高政府对土地出让市场管理水平 的几点建议。 关键词：土地出让招拍挂制度 市场机制 政府管理 2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执 法监察工作的通知》，规定2004年8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用 权，国有土地使用权必须以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。至此，经营性项目用地协议出让被叫停，“招拍 挂”成为土地供应的主渠道。相比原来以协议出让为主的土地出让方式，土地“招拍挂”在一定程度上遏制了腐败 行为的滋生，净化了土地市场，但是其存在的问题也日益明显，例如：经营性土地出让制度还缺少具体的操作规范 与之相配套；有的地方仍以“招商引资”为名，先行立项，先行选址定点确定土地使用者、土地用途、土地面积和价 格。因此，从目前的情况来看，经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，仍需要不断规范、深化、探索和创新。 一、实施±地招拍挂制度的优点 (一)实施土地招拍挂制度，有利于规范土地市场公平竞争。 土地使用权出让招拍挂制度的推行，杜绝了以往通过行政命令协议出让土地中存在的盲目性，防止了由于土 地市场不规范导致的国有资产的流失和造成宝贵土地资源的浪费；政府通过招拍挂出让国有土地使用权保证了 房地产开发商的机会和利益，保证了土地市场的公平性。 (二)实施土地招拍挂制度，有利于杜绝腐败现象，提高政府对城市土地的管理能力。 土地资源是不可再生资源，也是全社会宝贵的公共资源，要达到最优利用必须通过市场手段进行配置。实行 土地招拍挂制度的目的是建立土地市场的竞争机制，也是完善土地出让制度。通过市场竞争，使土地真正价值得 到体现，从源头上有效的遏制以往采取行政手段配置土地资源中出现的腐败现象。土地招拍挂并不是简单的土 地交易手段，政府必须进行一系列相关工作以保证土地出让的科学性和土地交易市场的完善性，在此过程中，政 府对土地的管理能力得到大幅提高。 (三)实施土地招拍挂制度，有利于房地产开发商综合实力的提高，促进房地产企业的整合。 土地通过招标、拍卖和挂牌等方式进行出让，不但有利于市场的竞争性，消除行业的垄断性，而且还使那些没 有足够实力，只靠寻租等不正当方式拿到“一手地”的开发商逐渐淡出市场，使那些有实力、有竞争力的企业能够 更加合理地获取土地，得到更好的发展。同时，由于采取招标、拍卖或挂牌的方式出让，开发商可以从市场上通过 竞争拿到“熟地”直接开发，缩短了开发周期，简化了开发程序和环节，从而降低了开发风险。 (四)实施土地招拍挂制度，促进房地分离，有利于提高土地开发效率。 目前的土地招拍挂的供应方式，有利于土地的合理利用和总体规划。由于政府将逐步把生地转化为熟地后 再行招标，动拆迁问题已妥善解决、土地的开发工作基本完成、周边的市政建设逐步完善、水电煤等市政配套都有 计划地分配到位，开发商只要按规划要求有计划地做好设计图纸并得到许可后就可顺利开工了，大大缩短了房产 开发周期，有效控制了开发成本。因此，土地利用的高效率成为必然。 (五)实施土地招拍挂制度，有利于优化投资环境，吸引外资。 我国的土地供应从划拔、协议出让到公开招标、拍卖、挂牌的发展历程，反映了我国土地使用权制度的一种进 步，这也是社会发展的大势所趋。政府在这其中的主要职责是保证土地招拍挂市场的公平竞争，保障土地市场的 3】7 稳定、统一，确保整个市场能够安全运行，进而优化投资环境，吸引投资。 二、目前经营性土地使用权招拍挂出让存在的问题 (一)土地出让信息披露不充分 由于政府部门尚未建立完善的土地供应信息发布和披露制度，致使开发商对土地市场供应的信息知之甚少， 对未来缺乏预期准备。采取市场化的土地配置方式，其前提条件之一就是必须提供足够多的信息给市场