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关于我国房地产开发模式的探究 【摘要】房地产发展既关乎民生，又影响国家经济。房地产开发模式是房地产发展的重要形式，开发模式 好不好直接影响整个房地产业的发展。因此，本文对房地产开发模式进行了探究。研究认为我国房地产开发模 式特征可分为六类：品牌带动下的规模化开发模式、专业品牌连锁开发模式、复合型开发模式、可持续开发模 式及另类前卫开发模式；所面临的问题是房地产市场调控压力加大、住房存贮消化不足以及金融风险。针对上 述问题，本文提出了转变房地产开发模式及完善金融服务体系对策。 １．前言 房地产作为新兴的第三产业，是我国经济发展的支柱型产业，已经成为我国经济增长的一个重要行业。改 革开放以来，房地产业发展的道路也是曲折的，特别是近几年的经济危机，对房地产业来讲，也经历了重创。 之所以会出现这样的局面，这与我国房地产模式发展与市场不协调有这直接的联系。如何打破这一僵局，丰富 房地产开发行业的发展模式，当务之急是要找出问题存在的原因，提出切实有效的对策来解决这个房地产开发 所面临的问题。 ２．房地产开发模式界定 随着我国房地产的发展，房地产研究也逐步增多，研究成果不仅对解决现有房地产发展存在问题有重要价 值，而且对引导房地产向更加健康的方面发展也具有实质性的应用意义。目前，房地产领域一直在提“房地产开 发模式” ，研究学者对该概念也众说纷纭，尚未对其下一准确定义。学者柴强提出房地产是实物、权益与区位的 结合，认为房地产包含土地、建筑物和附属，吕萍等学者认为房地产开发是房地产企业为了追求一定的经济、 社会目的而对土地资源进行综合运用的一个过程。因此，笔者在此将“房地产开发模式”界定为某一开发机构为 达到一定经济社会目的，运用资金、规划、销售等综合方式对土地资源进行开发和利用的一种形式。 ３．我国房地产开发模式与面临问题 ３．１我国房地产开发模式特征 我国房地产在经历了三十几年的发展后，开发模式呈现品牌化、专业化、规模化等特征。房地产开发由最 初的卖地段、卖好房向卖建筑、卖环境、卖品味转变，随着房地产竞争的深入，房地产更加注重建筑的品味、 风格、文化和生活等。这也反映着我国的房地产开发模式类正在逐步走向成熟。根据房地产发展的历程，可以 将房地产的开发模式细分为五大类。 ３．１．１品牌带动下的规模化开发模式 这种模式基于在强势品牌的推动下实现规模化的生产和销售，这种从生产到销售的环节更加模式化、工业 化，其中对于高规格的营销较为注重，但仅限于某一区域板块。这种开发模式的弊端在于品牌跟不上规模的发 展，品牌影响力容易出现透支，缺乏开发模式的创新性。 ３．１．２专业品牌连锁开发模式 这种开发模式突出的是专业化的企业核心竞争力，如环境规划、室内设计、物业服务等，注重的是企业运 行的规范化、标准化和流程化。其中，企业更加注重文化建设和人力资源替身，致力于可持续的品牌扩张与连 锁。 ３．１．３复合型开发模式 这种开发注重与健康生活产业、社区产业的结合，如旅游＋房产、体育＋房产等。复合型开发模式不仅是 把房子、服务卖给消费者，更主要的是引导消费者与发展商共同营造一种新的生活方式。 ３．１．４可持续开发模式 这种开发模式注重把握时代发展与要素整合，同时强调创新思路。因此，开发上占据优势的是理念，是开 发商在深入把握文化、生活以及消费者的时代需求等要素基础上营造的创新思路，这种思路既握住了消费者的 所需，又对消费者形成消费吸引。 ３．１．５另类前卫开发模式 这种开发模式强调的是不可复制性和超越性，开发上更加注重个性的体现。如潘石屹的“现代城”、陈家纲 的“上河城” ，突出了设计者的鲜明个性，其他项目难以模仿和推行。 ３．２我国房地产开发模式面临的问题 ３．２．１房地产市场整体调整压力增大 目前，国际经济总体趋势错综复杂，国内也正处于调结构的关键时期，前期房地产调控政策虽然对科学指 导房地产良性发展有一定的积极作用，但长期效果尚未显现。如今，随着房地产政策稍微松动以及国内城镇化 发展带来的住房刚需预期，房地产开发模式所承载的消费价格又出现上升趋势，调控压力进一步增大。 ３．２．２房屋存量增加，消化压力增加 目前，经网络曝光的各地“鬼城” 已不新鲜，住房存量不断增加，消化压力加大。以武汉市为例，２０１１ 年商品房上市量为１５８５．４６万平方米，同比增加３５．４６％，而商品房销售面积为１０８５．３４万 平方米，同比减少６．３９％。尤其是大城