我国房地产融资渠道多元化问题探讨.pdfVIP

■金融 REAL ESTATE INFORMATION OF CHINA 我国房地产融资渠道 多元化问题探讨 文/陈柳钦 作为典型的高投入、高风险、高产出的资金密集型产业，房地产对金融市场具有天然的高度 依赖，而发展滞后的房地产融资市场必然会拖累房地产业的健康发展，影响房地产市场的正常供 给，不利于平抑高涨的房价。与此同时，为了应对融资困局，房地产业纷纷开始探求多元化的融 资渠道，房地产融资也成为业内最受关注的话题。能否尽快建立健全多渠道融资体系，获得足够 的资金支持，已成为房地产业发展的关键。房地产金融“十一五”期间面临的主要问题，不是房 地产信贷政策的松紧，而是房地产融资渠道的宽窄问题。多元化融资是国家宏观调控背景下房地 产业的必然选择，但如何降低融资成本，哪种融资工具的使用成本最低廉，是房地产企业应当最 多考虑的问题。 一、银行贷款 房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动等 有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人 住房贷款、商业用房贷款等。银行贷款至今仍然是我国房地产 最主要的融资渠道，至少70% 以上的房地产开发资金来自商 业银行系统。而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把 整个房地产业的风险完全集中到银行身上，因此，改变国内单 一的以银行为主导的房地产融资模式已迫在眉睫。随着央行 “12 1号文件”对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个 人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了门槛，再 加上“8.13 大限”，预示着房地产开发商凭借银行资金买地开 发模式的终结。在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房 地产企业难以继续依赖银行贷款。然而2006年银行仍然是房 地产融资的主渠道。当然，银行融资门槛将越来越高，银行贷 款在房地产资金链中的比例会逐渐减少。在目前的情况下，房 地产以银行为主导的模式，短期内不会改变。因为一个市场的 建立，不仅需要相关的制度法规出台，更需要整个市场的条件 和环境。 68 中国房地信息 2006年第11期 金融■ 二、上市融资 1.5 亿元。同年9 月，北京华远房地产发行了2900 万元、利率 为10. 1%、限期为3.5 年的债券，这属于资产负债表内的房地 理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容 产企业债券。由于后来接连出现企业债券到期无法偿还的事 化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。但是， 件，我国债券市场从此陷入低潮，国家采取了严厉措施，限制 房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业 企业发行债券，尤其严格限制房地产企业，1993 年到1998 年 企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出状况，难以达到 上半年，房地产企业没有公开发行房地产债券。1998年以来， 上市要求。有数据显示，2002 年以来全国有20 多家地产公司 有4 家房地产企业发行了债券，分别是：深圳振业集团股份有 并购上市，以股权融资的方式买壳进入股票市场，在国内外资 限公司为翠海花园项目发行的“1998深振业债券”；北京首都 本市场上进行直接融资。如北京万通地产股份有限公司、首创 创业集团发行的“首创债券”，用于北京市六个居民小区的商 置业等开发商已纷纷通过买壳成功参股或控股上市公司。另据 品房建设；北京市房地产开发经营总公司发行的“莲花小