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维普资讯 [ 耍 立至 二] ] [兰 亘二 关于收益法若干问题的讨论 华东师范大学房地产系 崔裴 在收益法用于房地产估价过程中，有关计算纯收 资回报 (存款视为投资)．而取出的本金 i000元即为 益时是否应扣除折旧一直存在争议，有关分析文章非 投资回收 然而现实生活中，通货膨胀率通常大于零， 常多，但至今仍未得出明确的答案。近两年来，随着 因此存款人于一年后取出的本金 i000元 ，虽然在帐 对外交流的开展．笔者对这一问题，以至收益法的其 面上与存入时一样 、但其实际价值 已减少了。这种情 他问题 ，有了更加深入的认识 。现汇总成文 ．以供同 况下．投资回收不能仅靠取回本金来实现 ，还必须在 行参考。 本金取回的同时，从每年的投资回报中提取补偿金来 一 、 关 于 收 益 涛 的 名 称 补偿资本金的损耗。就上例而言，如果存款人要保持 在美国、加拿大的房地产估价教材中，收益法一 他的投资在同等规模上继续进行 (即维持简单再生 般称为 IncomeApproach或 IncomeCapitalization 产)．就必须从 109．6元的利息中取出一部分 (具体 Approach，译为中文即 “收益法 ”或 “收益资本化 数额要根据当年通货膨胀率来计算)，补充到 i000元 法”。根据笔者的考证 ，国内所称 “收益还原法”中 本金中。可见 109．6元的利息中实际包含两个部分， 的 “还原”一词 ．恐来 自于台湾 。在台湾地 区的几本 一 部分是投资回报投资，即因储蓄而真正增加的价 著名的估价教材中，均有 收益还原法”的称呼。根 值，另一部分实际上为投资回收，尽管在现实生活中 据一般的理解，“还原”即为资本化的意思。而 “资 它们被不加区分地视为投资的纯收益 本化”一词在中文中并不难理解，台湾学者为何要将 房地产作为一种实物资本．并不会像货币资本一 capitalization译为 “还原”尚不得而知 从经济学角 样因通货膨胀而在投资过程中发生价值贬损，但却会 度讲，“资本化”对词义的表达更为确切。另外 还 困物理、功能和经济因素的影响．随着时间的推移发 原”一词又无法完全取代 “资本化”一词。国内很多 生价值贬损 (即通常说的折旧)．对这种价值贬损的 的估价教材中虽然使用丁 “收益还原法”这一称谓 ， 补偿．即投资回收，严格地讲，属于资本的使用成本， 但在讲到其基本原理时．却讲 “资本化原理”，而不 但在现实经济生活中也常常和投资回报(它才是真正 讲 “还原原理”。有鉴于此．在 1996年的估价师考试 的资本纯收益)一起被视作投资的收益。按照西方国 教材中，“收益还原法”和 “还原利率”分别被 “收 家房地产评估及资产评牯界的惯例 ，在运用收益法进 益法”和 “资本化率”所取代。想来作者做此修改是 行房地产及其他资产估价时，均将纯收益理解为净现 有其深意的，可’诸多同行或未加注意、或虽注意却 金流 ，投资回收并非现金支出，而是现金流人，因此 未解其意．以至 “还原”一词仍累累见诸于各类文章。 纯收益是包含丁投资回报和投资回收两个部分的 所 = 、 关 于 收 益 海 中 的 “纯 收 益 ” 以在美、加、德等国 (其他国家因文献缺乏情况未 在美国、加拿大的房地产估价文献中．都讲到房 知)．计算房地产纯收益时均不扣除折旧费。 地产纯收益包括两个部分 ，一是房地产的投资回报 根据这样的理论，在美、加的估价体系中，对于 (returnoninvestment)．二是房地产的投资回收 (re～ 出租的房地产 (它是收益法的主要服务对象)： turnofinvestment) 如何理解这两个概念呢?可以 纯收益一有效总收益一经营费用 用一个最简单的例子来说明，即个人储蓄存敖 。一个 其中，有效总收益 人将 1000元钱存八银行．如果年利率为 1o．96 ．一 潜在总收益 空置损失 收租损失。 年后他取出存款 ，可获得 109．6元利息、如果