开发商介入征地拆迁形成机制与实践后果——基于鄂东北Z村的考察.pdfVIP

华中农业大学学报 (社会科学版)，(总 116期)2015(2) JournalofHuazhongAgriculturalUniversity(SocialSciencesEdition) 开发商介入征地拆迁 ：形成机制与实践后果 — — 基于鄂东北 Z村的考察 吴秋菊 (华中科技大学 法学院，湖北 武汉430074) 摘 要 关于征地拆迁，法律关系主体是作为征地拆迁方的国家和作为被征地拆迁方的土地相关权利人， 二者之间是行政法律关系。实地调研发现，当前征地拆迁中常涉及三类主体：农户、开发商和政府 ，由于开发商 介入征地，征地拆迁中的补偿标准逐渐由政府规定标准转变为农户与开发商的协商标准。通过对开发商介入的 征地拆迁模式的发生机制和实践后果展开分析，发现该模式训练了农民的谈判能力 ，被征地拆迁的农民正在成 为土地增值收益的分享者，而调整措施的缺失将会导致这部分群体转化为土地食利者阶层。 关键词 征地拆迁；征地补偿标准；土地增值收益；土地食利者阶层 中图分类号：F301 文献标识码 ：A 文章编号：1008—3456(2015)O2一OllO—O8 DOI编码 10．13300／j．cnki．hnwkxb．2015．02．015 在社会发展尤其是城镇化的进程中，对 旧城区 有，才可一并考虑地上附着物的征收，在这里是房随 进行改造、公益设施建设和城市 自身扩张都可能产 地走，将房屋视为土地的附着物，其法律依据主要是 生征地拆迁问题，而媒体对相关极端个案的报道也 《土地管理法》和地方性法规。”_】]征地拆迁主要涉及 不断引发人们对征地拆迁问题的讨论，使其俨然成 征收方与被征收方的行政法律关系。 为一个重大的社会问题 。建立在实地调研的基础之 已有的研究表明，当前我国征地拆迁制度存在 上，本文将对当前征地拆迁 的一种新型模式——开 的主要问题是对农 民利益保护的不力，主要表现在 发商介人征地拆迁 的模式——展开研究，并着重阐 以下几个方面：首先是土地征收权的滥用，对公共利 述该模式的发生机制和实践后果。 益的界定不清，或者说是 “公共利益限制的虚化”[2]， 其结果是商业开发 目的的房屋拆迁亦打上了公共利 一 、 文献 回顾 益的旗号，大量的房屋拆迁成为官商勾结以谋求利 关于征地拆迁 问题的研究，首先需要区分城市 益的手段，而农 民的利益在该过程 中受损 ；其次是集 房屋拆迁和农村房屋拆迁 。城市房屋拆迁是对国有 体土地上房屋的拆迁补偿存在缺陷E引，现行法律对 土地上房屋的拆迁 ，其基本的法律依据是 《城市房屋 之采取法定补偿原则，这表 明房屋补偿的标准是行 拆迁管理条例》，其主管部 门是房屋拆迁管理部 门， 政机关单方面确定的，进而导致补偿往往低于房屋 主要涉及拆迁方与被拆迁方之间的民事法律关系； 所有权人遭受的实际损失。农民获得的低标准补偿 农村房屋拆迁是一种征地拆迁行为，它是指 “依法许 与政府独享的高额的土地 出让金形成鲜明对 比，这 可，拆迁人对城市规划区外农 民集体所有土地上的 被认为是一种极不公平 的待遇l4]。农 民利益在征地 房屋所有者或使用者给予补偿安置 的前提下予以迁 拆迁 中严重受损，被认为是当前农民上访案件增多、 出，对房屋及附属物进行拆除的法律行为”，“之所 以 各类征地拆迁群体性事件、甚至各种强拆悲剧发生 实践中将农村集体土地上的房屋拆迁称为征地拆迁 的根本原因。 是由于集体所有的土地(主要是农村)上的房屋的拆 由此，主流观点认为，征地拆迁制度改革应以保 迁，先要依法将土地的所有权性质改变，即征收为国 护农 民的土地利益为宗 旨，改革的路径应 以 “土地的 收稿 日期：2014—09—02 基金项 目：国家社会科学基金项 目“农村土地流转的社会学研究”(12CSH026)资助。 作者简介：吴秋菊(1986一)，女，博士