房地产开发用地招拍挂制度的市场绩效研究.pdfVIP

房地产开发用地招拍挂制度的市场绩效研究 马小刚 重庆大学建设管理与房地产学院 重庆 (430074) E-mail: mxg0123@126.com 摘 要：我国的土地出让招拍挂制度是具有重大意义的市场竞争性交易制度和社会资源配置 方式，本文运用拍卖理论简要回顾了土地招拍挂制度影响市场绩效的经济学原理，对全国 （2003-2005 ）和北京（2005-2007 ）城市土地有偿出让市场进行了分类统计，并以此数据为 基础对招标、拍卖和挂牌三种不同出让方式的市场绩效进行了对比分析，得出了我国土地出 让市场中存在理论和实践并不一致的结论，并指出了造成该问题的原因是政府对招拍挂制度 的干预，最后提出了提高我国招拍挂制度的市场绩效建议。 关键词：招拍挂制度；市场绩效；政府干预 中图分类号: F293.31 我国的土地出让招拍挂制度是具有重大意义的市场竞争性交易制度和社会资源配置方 式，自2002 年7 月1 日起，全国范围内对商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地 实行招标、拍卖、挂牌等方式出让国有土地使用权（国土资源部第 11 号令），2004 年 8 月 31 日前将采用协议方式出让经营性国有土地使用权的历史遗留问题处理完毕（国土资源部 第71 号令）。“8.31”大限成为中国房地产开发用地低价出让的一个分水岭，彻底结束了开发 企业与政府之间的暗箱操作，改变了房地产开发的运作模式。以土地产权制度为基础，国家 垄断土地一级市场为前提的土地招拍挂制度，对于提高政府财政收入、降低土地交易费用、 减少政府干预和寻租行为具有积极的意义，当前的主要任务是对招拍挂制度进行深入的研 究，通过深入研究其市场绩效，以进一步完善其运作机制。 1 土地招拍挂制度影响市场绩效的经济学原理 按照拍卖理论中对于拍卖形式的分类，土地拍卖和挂牌属于英式拍卖，土地招标属于一 级密封拍卖。按照博弈论的分类，拍卖和挂牌是不完全信息动态博弈（精炼贝叶斯纳什均衡）， 而招标出让不完全信息静态博弈（贝叶斯纳什均衡）。 n v 假设某地块（单物品）拍卖中有 个竞标者，每个竞标者有自己的一个可承受的地价 。 v 、v 分别为所有竞标者可承受的地价中的最低值和最高值，v 在区间[ v ，v ]上随机分布， i 服从分布F (v) ，~ 为第n 次重复取值由大到小排序的第k 个值（k ≤n ）。 v (k: n) 1.1 最高价密封拍卖的土地价格形成原理 我国现行的土地招标建立在最高价密封拍卖理论基础之上，最高价密封拍卖的特点是一 次性报价，竞标者对土地价值的判断是建立在其独立私人价值基础之上的，第i 个竞标者“真 [1][2] 实估价”为v ，其报价为b ，可以证明其报价为其可承受地价的函数，与投标者数量有关 。 i i n −1 b(v ) v i i n 最高价密封拍卖在最高价中标的情况下，即其他n −1个竞标者的估价都低于自己的估 价v ，拍卖者的期望收益是： ~ ⎧ ~ ~ ~ ~ E [b(v(1 : n) )] E ⎨E [v(1 : n−1) v(1 : n−1) v(1 : n) ] }= E [v(2 : n) ] ⎩ - 1 -