中原2013年03月商业地产标杆企业案例研究.pptVIP

商业 办公 酒店 公寓 相互支持关系 相互要求 标志性 定义档次 为商业和酒店带来潜在客户 大堂可以与酒店共享 承担某种社会职能 形成完善配套、信息平台 个体差异所在、活力的核心 利用其它功能 价值最大化 补充其它功能 现金流来源 商业的档次要求 不影响办公、酒店的大堂和昭示性 公寓可轻松享有酒店服务和配套设施，共享办公办来的客户。 公寓在面积、服务功能上要和酒店形成分工和差异（重视中长期居住者需求）。 综合体（complex） 各部分功能的相互关系 模式1 均衡发展的模式 模式3 以酒店为核心功能的发展模式 模式4 以商业为核心功能的发展模式 Complex =hotel+office+shopping+apartment+…… Complex =office (主) +apartment(次) + …… Hotel Shopping Complex = hotel(主) +apartment(次) + …… Office Shopping Complex =shopping (主) + …… Office Hotel Shopping 综合体发展的四种模式 模式2 以写字楼为核心功能的发展模式 案例（香港太古广场） 模式a：各项功能均衡发展 位于香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点 甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级酒店式公寓 定位为——香港最顶级的综合体物业 案例（香港太古广场） 关键驱动因素 提供24小时房间餐饮服务/洗衣服/中央冷气调节 可使用港丽酒店的游泳池/健体中心及商务中心海景 套房面积定位56平米/110平米/245平米 高层单位面海景的酒店式公寓适当加大公寓面积（315平米） 太古购物广场汇集国际名流 会议展览中心使Tri—Me成为香港时尚发布场 金钟电影院引领港岛娱乐文化 高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧 商业——太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心 多家五星级商务酒店+高级酒店式公寓使Tri—Me成为夜间中环的活力中心 各功能空间相互连通/延展了共享空间 统一管理与相互服务达成了最大化的资源共享 酒店——通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆 酒店式公寓——星级物管+多产品组合 附件：开发社区商业专题研究 Part 6 尽可能达到住户、商户和开发商三方利益的均衡 核心是在不损失或少损失开发商利益的前提下让商家赚钱，赚钱的前提是满足客户需求 商户 住户 开发商 1、商户赚钱才能继续经营 2、社区成熟，住户才能舒心 3、住户满意，开发商才能赚钱 开发社区商业的原则 业态+规划 合作 达到社区商业成功 节奏 客户需求 商家需求 开发社区商业逻辑 客户对社区商业的需求包括“满足基本生活，提升生活质量及休闲游憩”等三类，独立主城的郊区大盘需同时具备以上功能 社区商业 满足基本生活功能 提高生活质量功能 休闲游憩功能 资料来源：2005年北京社区商业业态如何定位/小组分析 客户提及率50% 20%客户提及率50% 客户提及率20% 代表性商业项目 Part 3.4 A-深圳华润中心 ?功能定位：集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等 功能于一体的标志性“都市综合体” ?占地面积：近10万平方米 ?总建筑面积：55万平方米 ?总投资：逾40亿港元 ?物业组合：一期万象城、 华润大厦，二期项目包括超五 星级酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场和高尚住宅等。 B-深圳万象城 ?建筑面积：18.8万平方米 ?租户组合：主力店＋次主力店＋专门店 ?主力店：Ole’超市、 Réel时尚生活百货、嘉禾影城、 “冰纷万象”真冰场等 ?品牌组合：近300个国内外知名品牌专门店，其中1/3 品牌商家是首次进入中国大陆或者深圳市场。 ?开业时间：2004年12月 万象城 二期 图1.项目规划平面 深圳华润中心-万象城 项目概况 物业名称 万象城 华润大厦 君悦酒店 停车场 合计 用途 零售 写字楼 酒店 停车场 - 建筑面积(㎡) 159,585 40,990 67,506 55,667 323,748 深圳华润中心-万象城 项目鸟瞰图 深圳华润中心物业组合 建筑设计 万象城室内空间 业态组合 在业态组合方面，万象城也突出自身的特点。主力店/次主力店所占比例40%；其中，主力店招商 在2003 年12 月15 日就确定下来。国际名牌占3%，餐饮占15%，娱乐占20%，精品店占22%。 功能平面布局 万象城平面功能布局示意 负二层功能平面布局 负一层主力店：华润万家超市CITYVALUE超级