伟业顾问-北京沿海赛洛城项目营销策划[汇报]-124PPT.pptVIP

北京城市/CBD宏观背景解码 高瞻远瞩 知己知彼 CBD高速发展的商务环境和产业格局演进是影响泛CBD区域市场竞争的关键因素，与CBD发展及产业格局演进的契合和互动是大盘项目操作的关键 鉴于泛CBD区域供应量大，并逐步走高，竞争环境激烈且日趋白热化的市场条件，产品的差异化定位和营销传播策略的精准性致关重要 “他山之石”的启示 社区规划、建筑设计和产品风格等融入美国文化的房地产产品在北京市场被广泛认同 多元产品和丰富配套集成的复合型项目在当前市场环境下，具有强烈相对竞争优势 对于大盘开发与销售而言，针对不同阶段的价格控制和针对自身不同类别产品的互动整合推广是关键因素 项目开发优劣分析 “他山之玉” 珠江帝景的启示 开发 开发周期长，资金压力大 未配合时机拉升价格走势 02年-04年土地价值提升近100% 因为西大望路未能及时改造，为提升项目形象，开发商加大对沿街酒店商业等立面的投入 产品 户型设计以150-170的3居为主，产品单一，普遍偏大；导致其销售 高潮在准现房时才到来 营销 前期定位过高，出现价格回落 销售证拖延导致一期认购客户流失5亿 一期50万平米，导致工程进度慢 一期入住时间晚，导致错过前期现房销售时机 客户 vs.客户 vs.客户 vs.客户 利用伟业资源随机抽调452个目标其中有效样本381份 产品需求分析结论： 一居：调查中反映出客户对一居室面积的需求在50至70平米，存在对过小户型使用功能不全的担心，也反映出对超过50万的总价接受度较低 二居：多数客户希望两居室面积控制在100平米以下，而总价应不超过70万 三居：面积大于150平米的三居室接受度较低，110-140平米、总价低于90万的三居室为需求的主流 其他：调查中反映出了客户对楼型、朝向等的要求，具有一定 的灵活性和适应度 客户开发动态模型 动态竞争中必须把握的核心要素 05年度营销策略 二大核心，三大原则 二大核心 三大原则 一炮打响原则 双高潮原则 造势原则 产品推售计划  4月 主要内容板块:A 梦想征集、B 创业梦想实现 联手《城市画报》，赞助其05年5月主题，推出梦想征集活动。 自2月起,推出梦想征集活动,广泛收集客群包括客群代言人（名人） 的05年的梦想和愿望，短信\约访皆可. 5月集结成刊梦想风云录.配合开盘活动,形成项目亮相”红五月”. 斟选最具特色与代表性的梦想，开发商协助其实现。 7月“美国夏日游”活动实施 8月 （商业示范区开放）可口文化，可心生活百年商业传奇可口可乐全球包装巡展 策动源点:可口可乐精神、美式精神和我们 “社区精神”之 间的互通与互动。 可口可乐精神：开拓的、创新的、执着 的形式:赞助，我们的售楼中心作为东区巡展站点之一. 策略 项目开发/工程进度 告知性公关活动 针对公众的公关活动 客群置业利益/生活利益 公关活动 置业信心保障 品牌塑造 知名度与美誉度的积累 公信度建立与传播 置业吸引力增值 源源不断的客群补充 公信度建立与传播 置业积分卡 1000张 积分卡 = 1000人 平均每人可带来的看房人数 = 30人 置业积分卡 1000 X 30 =30000人 累计带来看房人数： 按15 ：1的看房成交比例计算 累计带来成交：30000 ÷ 15 = 2000套 积分奖励基金的规模 置业积分卡 积分卡看房奖励：1000人 × 10看房者 ×100积分 =100万积分 积分卡成交奖励：1000套 ×2000积分（最高比例计算） =200万积分 2000套×1000积分（最高比例计算） =200万积分 以积分消费建立600万元奖励基金 总计：500万 销售对外均价：6751元/㎡， 发展商实收均价6700元/㎡ 118500平方米 X 51元 = 600万元 600万元 = 积分奖励备用基金 积分奖励基金不占用项目营销推广费用 积分奖励基金的建立 置业积分卡 活动营销策略 活动策略：活动不断，话题不断 活动主题：以开放 独立 进取的美国精神为主题 4月 5月 6月 7月 8月 9月 梦想风云 “赛洛城精神” 可口可乐巡展 积分卡启动 乡村音乐节 开盘活动 美国夏日游 车房联展 ü?????? 美国乡村音乐节 游乐场/时下流行的集体游戏 影音会中国电影百年之际,赞助广院影音活动与作品提请好莱坞专家评审 五月 赛洛城 生活复兴宣言 1.轮船式“五月