物业管理中若干法律关系的思考.pdfVIP

法学专论 法 学 杂 志 !# $%’(%’ )*+(’ 物业管理中 思 若干法律关系 的 考 冯 俊 ! 中华人民共和国建设部 北京 ##$% ’ 内容摘要：物业管理事关老百姓切身利益，已成为社会 物业管理经济活动关系的形成，从本质上说是业主的 各界关注的热点问题。分析物业管理活动中的各种法律关 服务需求与物业管理企业提供服务的结合，业主与物业管 系，有助于明确各方权利义务，规范各方行为，推进物业管 理企业的关系是被服务人与服务提供人的关系。在业主与 理法制化进程。 物业管理企业之间，形成这一服务需求与提供服务关系的 关键词：业主 业主大会 物业管理 物业管理企业 法律关系基础是物业服务合同。物业管理企业接受业主的 委托，依据合同提供服务。物业管理企业提供的服务是以物 物业管理在我国是一种新的经济活动类型，是一个新 业所有权人为对象的服务，其服务活动的实施载体是物业 兴的行业。它的产生与发展有着深刻的社会基础。一是城镇 以及物业所形成的公用空间和关联财产。物业管理企业基 住房制度改革的逐步深化，个人拥有住房的比重越来越高， 于合同所规定的事项，与业主形成服务、报酬的交换关系， 房屋管理与被管理的关系转化为服务与被服务的关系。二 在约定的范围内提供服务，承担责任，获取报酬。 是居民占有财产的形式产生了重大变化，住房成为大多数 二、居住物业管理与非居住物业管理实行同样的物业 居民最大宗的财产。三是生活水平不断提高，围绕居住生活 服务制度 而展开的各种消费需求急剧增加，呼吁新形式的消费服务。 就数量而言，物业管理提供服务的对象大部分是居住 在物业管理的发展过程中，各种社会矛盾也逐渐显现 物业的所有权人，但物业管理服务的领域实际上已渗透于 出来。这些矛盾，突出反映了规则的不健全。经济活动的规 非居住物业，如办公楼、工业区、学校，甚至包括医院。 则，大部分是自然形成的，由约定俗成而成为共同遵守的规 居住物业的物业管理与非居住物业的物业管理，因其 则。但当经济活动产生外部效应，涉及公共利益时，或者经 服务对象不同而具有不同特点，主要表现在四个方面。其 济活动的各利益主体自身不能实现利益平衡时，就需要政 一，在居住物业的物业管理中，物业管理企业面对的是众多 府制定规则。 的服务需求者，即向众多业主提供服务，与众多业主发生经 分析物业管理活动中的各种法律关系，是立法的基础 济关系。而在非居住物业的物业管理中，物业管理企业一般 工作。 只面对单一业主，与单一业主发生经济关系。居住物业的物 “ ” 一、物业管理应立足于服务而不是 管理 业管理相比于非居住物业的物业管理，服务的法律关系要 物业管理经济活动的产生，其基本动因是业主对物业 复杂一些。其二，居住物业的设施、设备具有普遍适用性；非 “ 服务的需求，而绝不应也不能是来自于任何外部的 布 居住物业的设施、设备与物业的功能特征相关，与业主的特 ” 置