房地产私募基金的开发融资新模式【精选】.pdfVIP

34城乡经济 中国市场 2015年第3期 总第818期 较大，速度较快，但对融资企业的经营业绩和财务表现要求 进行资金运作和管理，同时兼具融资和专业第三方管理双重 较高。且此类大规模融资往往是基于企业层面而非单一项目， 职能。房地产开发是我国当前房地产业的重要环节和主要价值 对预期有良好收益率的房地产项 目的资金支持效果有限。房 创造过程，但随着房市调控，信贷环境改变，过去主要依托 地产私募基金投资则主要与具体项目相联系，在土地投标时 于商业银行贷款的资金结构受到冲击，需要寻求其他低成本 、 就通过股权投资方式介入，不仅能针对性地满足房企的资金 高灵活度的融资方式。而房地产 PE运作灵活，在房地产开发 需求，而且可通过早期介入更好地管理和控制融资项目，对该 前期拿地、工程建设、竣工租售等各个环节都能较为灵活地 项目施加更大的影响，从而规避投资风险。一般而言，土地出 设计资金结构，满足房企资金需求，契合其经营目标，是较为 让阶段进入的房地产私募基金投资会持续至项 目建成出售才 理想的外部融资方式。 会退出，资金存续期为2 3年，较多采用股东股权回购和物 但需要注意的是，我国房地产PE尚处于起步阶段，体量 业拆分出售的退出方式。 较小，其作为开发资金来源的作用非常有限。—方面，这预示 3．2．2 工程建设阶段 着房地产 PE在我国的发展空间较大 ；另—方面，也折射出房 作为该阶段主要资金来源的房地产开发贷款条件较严， 地产PE面临的一些困境。首先，我国房地产PE并没有明确 除必须具备 《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建 的法律地位和相关法律规范，难以形成规模市场。其次，我国 设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》四证外，还要 缺乏成熟的机构投资者和稳定的资金来源。从国际范围来看， 求贷款项目具有一定比例的自有资金 (最低为3O％)，并在银 养老基金是最大且稳定的资金来源，但我国相对应的社保基 行贷款之前投入项目建设。通常在获得 “四证”前，开发项目 金投资限制比较严格，仅限于银行存款、买卖国债和其他具有 会有一段时间的资金缺口，是房地产PE介入的良好时 。 良好流动性的金融工具，其中银行存款和国债比例不得低于 该阶段资金来源和流向涉及建筑施工企业、房地产开发 50％；其他机构投资者如保险公司也被限制投资房地产业。此 企业、商业银行等多个主体，资金运作较为复杂。房地产PE 外，房地产PE退出渠道有限，房企上市和公开发行债券的审 在此阶段介入，不仅能以灵活的方式解决资金缺口，还能发挥 查严格，且耗时较长 ；而贷款证券化和 REITS等国际常见投 第三方智库的作用。在资金方面，可推荐有实力的建筑商以此 资渠道，—定程度上限制了房地产PE的发展。 延长开发商付款期限，可协助开发商四证齐全后向银行贷款 ； 不难看出，房地产 PE在政策法规层面仍有诸多限制。但 在项目管理方面，能及时调整项目定位，提高项目投资的可行 作为房企融资的新兴模式，其应更加关注如何通过灵活的资 性，协助项目的后期包装及运作。 金结构设计，更好地满足开发过程中的资金需求 ；同时注重 3．2．3 租售回款阶段 培养专业人才参与投资项 目的监督、指导，促使房企业优化 项目取得预售许可证后，即可通过租售回款，回流资金主 资源配置，提高开发效率。 要来自购房者的个人银行按揭贷款和公积金贷款，资金回流的情 况决定r『一个项目的盈利与否。不考虑信贷环境，造成此阶段资 参考文献 ： 金缺口的原因一般有三种，一是未能按期获得预售许可证，二是 l1【1胡俊，吴建伟．我国发展房地产投资基金的可行性分析lJI．经济论坛， 销售情况不理想，三是项目性质为长期持有经营，回款速度慢。 2007(15)． 房地产PE可据资金缺口原因灵活融资以满足资金需求， [2