浅论地价与房价关系.pdfVIP

414 江苏省土地学会2003年度土地学术年会论文集 浅论地价与房价的关系 郭跃明 蒋芸 (常州市国土资源局 常州213003) 摘要：本文主要是针对目前随着土地市场的进一步规范，对所有房地产用地都实行有土地收购储备中心统一 收储，由土地市场统一通过招标、拍卖、挂牌方式出让国有土地使用权，出现了土地供不应求，地价、房价飞速 上涨的现象。房价的上涨增加了消费者的负担，引起了社会舆论对土地招标拍卖挂牌及收购储备制度的各 种议论。在这里，我们谨以多年土地收购储备、土地市场运作的实践及对房地产市场的调查，就地价与房价 的关系发表一点浅见。 关键词：地价房价关系 近几年来，关于地价与房价关系的讨论很激烈，这些讨论主要集中在房价中地价的比例究竟是高 还是低，房地产价格高低是否主要取决于土地价格?随着这几年来我国房价的普遍上升，有些人把房 价上涨直接归因于土地价格的提高，而又把土地价格攀升的原因归结为土地收购储备制度和招标拍卖 制度。由于房价的高低与消费者的切身利益息息相关，一些舆论希望政府通过调节地价来调整房价， 这些看法是否正确呢?我们从下面几个方面来做个分析。 1 地价与地价的一般关系 1．1地价的决定因素 土地作为一种商品所具有相应的价格是由土地自然属性和经济属性所决定的，即它具有稀缺性、 不可再生性及人类在土地上投入的社会劳动等因素所决定的。这些决定因素表现为土地经济学上的 垄断地租、绝对地租和级差地租。从现实意义上讲，土地价格受到土地规划用途、土地区位条件、土地 供应量及房地产市场的发育程度及土地可开发指标等因素决定的。在众多因素中，土地区位、土地供 应量及土地房地产市场的发育程度是具有决定意义的三个因素。其中土地区位条件是土地价格最基 本的因素，这些不同的区位价格差别体现为级差地租；土地供应量的多少是政府宏观调控土地价格的 主要手段，政府通过对土地的垄断得到的是垄断地租；房地产发育程度是市场机制对土地价格的影响， 房地产市场的存在保证了绝对地租的收益。 但是，土地的理论价格只在完全市场化的条件下才能体现出来，即国家要是对土地没有加以任何 的制度控制，供需双方的价格博奕达到平衡时所呈现的价格可以认为是最具合理性的价格。 由于土地本身的特殊性，使得完全放开土地市场是不可想象的。在我国国家掌握了城市土地的所 有权，是土地收人的最终受益者。因此政府行为介入土地市场是必然的。政府对土地的控制有两种方 法，一是完全控制土地的价格，另一种是让市场适当介入土地价格的确定。 在没有建立完善、开放的土地市场之前，我国采取的对土地的经营方法就是对土地的完全控制，市 场对土地的影响很小，开发商要取得土地时大多是以协议出让的方式取得土地，此时的土地买卖属于 纯粹政府行为，由于政府并不能完全获得土地的一系列价格信息，而且在取得土地的过程中，各种人为 因素的干扰使得土地市场缺少透明度，因此土地的价格并没有真正的得到体现。90年代初期、中期，许 多城市出让土地的平均价与征地补偿价格相差无几，政府对土地区位条件、环境、基础设施投入几乎没 有回收。而与此同时，房地产开发也没有得到充分的发展，由于房地产主要由集团购买，房地产市场没 有形成，整个房地产市场缺乏活力，竞争性不强。 从上面的叙述中我们可以看到，市场化程度低的时候，土地的价格不高，土地的政府收益很少，政 府的土地所有权不能在经济上完全得以实现。这种经营土地的方法不能有效地配置土地资源，市场介 土地市场类 415 入土地交易是必然的。这也在事实中得到了验证：在取消了福利分房制度后，房地产市场开始繁荣，房 价的攀高和地价的低迷使得其中的利润让大多数开发商趋之若鹜，一时间房地产开发热潮呈现出泡沫 经济的发展态势。随着市场经济的不断完善，我国开始把市场机制导人到土地经营中。2001年4月 30日，国务院颁布《关于加强国有土地资产管理的通知》，通知明确指出：“为加强政府对土地市场的调 控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度”，在确定政府是国有土地所有者垄断地位 的基础上。进一步确定了土地收购储备制度地合法地位，到目前为止我国已建立了1000多家市级土 地收购储备中心。2002年5月9日