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关于开放地票二级市场的探讨 孙芬 郑财贵 牛德利 覃琳 钱昱如 重庆市国土资源和房屋勘测规划院 重庆 国土资源部土地利用重点实验室重庆研究中心 重庆 摘 要研究目的 分析地票二级市场开放的必要性 探讨地票二级市场开放是否可行 以及开放 地票二级市场可能存在的风险 研究方法 社会调查法 研究结果 从地票持有者的现实利益诉 求 市场体系完善需求 土地有序利用和统筹城乡土地管理改革目标来看 开放地票二级市场具有 必要性 从地票自身属性 发展现状 市场供需和制度保障来看 开放地票二级市场具有可行性 但是 开放地票二级市场也面临投机炒作 建设用地指标管控难度加大和与相关制度不协同的风 险 研究结论 开放地票二级市场必要且可行 但是存在一定的风险 应该在完善农村土地价格形 成机制 建立地票储备制度 供应计划管理和交易管理信息化平台等的基础上 选择合适时机 逐 步开放 关键词地票二级市场开放 引言 地票制度是重庆市统筹城乡综合配套改革的一项创新 是土地发展权转让市场化的探 索 自重庆市探索建立地票制度以来 地票在有效保护耕地 优化城乡建设用地配置 显 化农村土地资产价值 增加农民财产性收入等方面发挥了积极的作用 但是 随着地票交 易规模的不断扩大 地票交易市场进一步发展面临的问题也日益凸显 目前 地票交易市 场体系还不完善 如果地票面临不能落地的情况 缺乏可转让的市场将会给地票持有者造 成顾虑 进而影响地票交易的积极性 造成地票价格不能充分显化等问题 地票制度的持 续健康发展 迫切要求地票市场体系的进一步完善 针对地票市场交易积极性不高 市场不活跃等问题 许多专家和学者提出了开放地票 二级市场的想法 目前并没有专门针对地票二级市场的研究 只是在地票相关问题研究中 略有涉及 陈悦 对地票的自身属性进行了分析 指出地票特性为开放地票交易 二级市场提供了充分必要条件 吴琨 指出 地票交易二级市场的开放是必然趋 势 何时开放只是时间问题 如果盲目开放二级市场 势必会在当前流动性过剩的背景下 炒高地票价格 出现泡沫 目前 最重要的是 将地票指标的供给量和需求量 以及一级 市场与二级市场的关系理顺 并制定二级市场的运行与监管机制 然后选择合适的时机开 放二级市场 董广绪 认为 开放地票二级市场不仅可以使农民参与土地增值利 益分享 提高地票供给者地票利益分享的持续性 而且减轻了地票持有者承担的风险 为 其提供了新的融资渠道 本文在对地票相关利益主体调查访谈的基础上 分析地票二级市 基金项目 国土资源部 年软科学研究项目 地票交易二级市场研究 关于开放地票二级市场的探讨 场开放的必要性和可行性 提出开放地票二级市场可能存在的风险 以期对地票制度的进 一步深化提供一定的参考 开放地票二级市场的必要性 保障地票持有者利益的现实需求 由于地票交易的对象不是实物性的土地 而只是用地指标 地票购买者只是获得了新 增国有建设用地的指标 并不能直接在城市获得同等面积的建设用地使用权 地票持有者 还需在符合城市规划和土地利用规划的范围内 寻找尚未被国家征收又符合其市场开发需 求的地块 但土地作为政府调控经济的重要方式 其出让受诸多因素限制 企业如果未选 择到合适的地块 又缺乏转让 退出的途径 到期将由重庆农村土地交易所回购 企业将 面临时间成本 资金成本回收的问题 在未建立地票二级市场的背景下 地票的落地问题 直接决定了地票购买者利益的实现 进而影响地票交易的市场需求 成交价格 而且在地 票持有者急需资金的情况下 无法将地票变现 较差的流动性将影响地票购买者的积极 性 市场的活跃度 保障地票购买者的现实利益 迫切需要市场的进一步完善 完善地票交易市场体系的需求 目前 地票交易市场主要由政府主导 还未有效地实现市场对资源的基础配置作用 地