房地产开发公司舟山东港商务中心地块分析报告.pptVIP

四、本案分析 地块编号 占地面积 最大总建 31-2地块 24325.14㎡（36.5亩） 36487.7㎡ 31-4地块 18865.69㎡（28.3亩） 28298.5㎡ 合 计 43190.83㎡（64.8亩） 64786.2㎡ 1、基本经济指标 2、其他经济指标 容积率：＞1＜1.5； 建筑密度：35%； 绿地率：≥25% 建筑限高：60以下 31-2地块 31-4地块 1、2%的开工保证金和3%竣工保证金； 2、90平米以下比重，必须达到79.5%； 3、提供3套面积约为120㎡,按市场价70%出售； 4、无偿提供住宅总建的2%公共租赁房屋； 5、与《东港投资发展》签订《市政设施保护协议》作为土地交付条件。 6、商业总建控制在4500㎡以内 1、配备开闭所一座（交250万给东港投资集团） 2、2%的开工保证金和3%竣工保证金； 3、90平米以下比重，必须达到79.5%； 4、批发零售建筑面积控制在3500以内。 5、提供2套面积约为120㎡,按市场价70%出售； 6、无偿提供住宅总建2%的公共租赁房屋； 7、商业总建控制在3500㎡以内 2、限制条件 3、产品配比 31-2地块 31-4地块 备注 产品配比 总建面积（单位㎡） 产品配比 总建面积（单位㎡） 　 商业 4500 商业 3500 按土地挂牌文件规定 物业 255 物业 198 按总建0.7%的配比 高层 25227 高层 19557 按住宅总建79.5%的配比 别墅 6505 别墅 5043 减去高层总建 合计 36487 合计 28298 　 4、总销估算 二、高层总建与总销计算问题（受出让文件限制，住宅总建2%归政府） 1、31-2高层总建25227㎡ ，（给政府635 ㎡），实可售24592㎡； 2、31-4高层总建19557 ㎡，（给政府492 ㎡），实可售19065 ㎡； 备注： 一、碧海莲缘商铺简报 1、开间4-5米；进深10米； 2、以1通2层形式发售； 3、一层4.25米，二层2.9米 4、单套面积区间80-100㎡； 5、发售均价4.6万/㎡。 5、开发成本 宁波同类产品，测算概估为：5000元/平米， 考虑舟山地貌及本案是填海基础之上，考虑综合开发成本要比高； 故而在测算时+20%预售，即6000元/平米，由此得出： 1、31-2地块总开发成本为：36487 * 0.6万/平=21892.2万 2、31-4地块总开发成本为：28298 * 0.6万/平+ 250万 =17228.8万 6、倒推土地成本及项目利润（见附表） * * * * 舟山东港商务中心地块分析报告 xxx地产营销部 2011.05.11 一、宏观概述——普陀区 本案 普陀岛 1、位于舟山本岛南段，包括舟山本岛与附近岛屿，辖属5镇3乡5街道； 2、区域总人口31.9万人（区域面积6728平方公里）； 3、 2010年生产总值193.0亿元，年均增长14.0%。财政总收入25.9亿元，年均增长33.2% ； 4、2010年完成固定资产投资333.5亿元，是“十五”时期的3.9倍；  与 镇 海 区 相 当 区域中心正由南向东转移，即由沈家门逐步搬迁至东港 一、宏观概述——东港新城 三期 二期 一期 1、东港由原渔村和海涂基础上，分三期填海扩建而来； 2、其中:二期定位为：普陀区的行政和商务中心，区政府计划今年7月搬迁新居。 3 、 三期填海工作基本结束，为后续发展预留广阔空间（主要为居住用地） 东港配套一应俱全，包括： 1、行政：区政府及其直属各局部机构； 2、学校：机关幼儿园、普小、普中等； 3、医院：普陀区最大医院、东港医院等 4、商业：欧尚超市、KFC、麦当劳等 类似07年的鄞州中心区（有配套、有土地、有未来） 由行政中心搬迁，带给东港前所未有的机遇。 （仅政府及配套机构人员的安居就是很大一批置业需求） 二、东港房产——总体概述  1、市场小，起点高——源于填海，建筑要求、工程造价高！ 2、开量少，但小区品质高”——东港同期在售楼盘不足5个，“品质高”源于东港首批开发商为上海三盛和，前者在99年开发的近30万方小区——颐景园奠定东港人居品质。 3、产品品类齐全，包括：独栋、双拼、联排、情景洋房和类似江南一品式大平层（御墅春天）。 4、销售周期普遍较长（15-18个月左右），基本介入到交房前。 （原因有三：（1）地价低；（2）客群面窄；（3）管理层希望等待升值 ） 东港尽管规模有限，但房产市场起点较早，且平台很高，总括如下： 小 而 精 的 玲 珑 市 场 二、案例分析1——碧海莲缘 总建规模：42万方，当前开发为四期 2011年4月初 E户型：2室2厅1卫1厨90㎡ C户型：