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开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告.ppt
1 开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 概 要 目 录 (一)开阳里周边写字楼整体情况 (二)开阳里周边商业情况 (三)开阳里项目产品分析 (四)开阳里项目定位及目标客户群定位 (五)价格预期 (一)开阳里周边写字楼整体情况 2005年北京写字楼市场总体情况 -2005年上半年北京写字楼市场呈现供需两旺,在供应放量的情况下,写字楼投资、租赁市场空前活跃。2005年上半年,北京新增写字楼面积179万平方米,已经超过去年全年的新增供应量; -但写字楼主要供应的区域仍是中关村、CBD、金融街三大区域,其他区域供应量较少; -写字楼租金有下降趋势,空置率有所上升。 开阳里区域写字楼市场总体情况 开阳里区域写字楼市场总体情况小结 -区域写字楼数量较少,目前供应量为11万平方米,未来潜在供应量少(除本项目的供应量外,仅在右安门外大街和开阳里三街交汇处的西南角有写字楼用地); -规模体量较小,纯写字楼体量均未超过2万平方米; -区域写字楼档次低,写字楼配套差; -已供应写字楼均比较陈旧,入住时间较早; -区域写字楼租金较低(平均2.46元/平方米·天); -写字楼入驻企业多为小型公司,类型较杂(餐饮、俱乐部、地方或公司办事处、旅游社、房管所、投资公司、贸易公司、超市、药店、律师事务所、杂志社); -写字楼入住率高,普遍达到90%。 小结 此区域为非传统办公区域,因此本区域的写字楼规模小,数量少,档次低; 随着办公环境的发展,南城区域写字楼正在逐渐被人看好,此区域地理、交通优势明显,有良好的的办公配套基础,办公需求正在逐步上升,因此本区域写字楼存在发展空间。 目 录 (一)开阳里周边写字楼整体情况 (二)开阳里周边商业情况 (三)开阳里项目产品分析 (四)开阳里项目定位及目标客户群定位 (五)价格定位 右安门区域商业情况小结 -目前区域商业供给仅有3万平方米左右,根据开阳里和翠林小区整体人口规模(10万人),此区域商业供给仍有不足,有发展空间; -区域商业类型以餐饮、超市、俱乐部、美容、服饰为主; -有大型综合市场,商业氛围一般,但小型商铺经营效益较好; -区域餐饮、服饰、品牌美容院商业效益好; -商业多为租用形式; -底商形式多; -区域商业租金平均达到2.65元/平方米·天。 小结 此区域商业氛围浓,市场氛围好; 该区域为成熟的大规模社区,存在大量消费人群; 社区商铺投资环境较好,有稳定的租金回报,适合自用或投资购买。 目 录 (一)开阳里周边写字楼整体情况 (二)开阳里周边商业情况 (三)开阳里项目产品分析 (四)开阳里项目定位及目标客户群定位 (五)价格定位 (二)开阳里项目产品分析 (二)开阳里项目产品分析-地理位置 所属区域: -写字楼部分:南二环右安门外大街 -商业部分:南二环外马家堡西路 具体位置: -写字楼:2区3#写字楼位于右安门外大街与开阳里二街交汇处东南角; 3区1#写字楼位于右安门外大街与开阳里三街交汇处东南角 -开阳里商业:位于开阳里八区 (二)开阳里项目产品分析 (二)开阳里项目产品分析-交通环境 区域道路网主要由四条主干道组成(南二环、南三环、右安门外大街、马家堡西路); 道路通行能力较强,路况较好; 公交系统发达。 (二)开阳里项目产品分析 (二)开阳里项目产品分析-周边配套 此区域有大规模居住区,存在大量居住人口,本项目周边也存在大量生活配套设施; 商务配套略显不足。 (二)开阳里项目产品分析 (二)开阳里项目产品分析-建筑产品分析 总平面图 2区3#写字楼经济技术指标 -用地面积:2295.53平方米 -总建筑面积:9817.4平方米 -地上建筑面积:6761.81平方米,其中商场面积2212.99平方米,办公面积4548.82平方米 -结构:框架剪力墙 -容积率:2.95 -车位:51辆(地上9辆,地下42辆) -层数:地上8层,地下2层,其中一至三层为商业,四至八层为办公,地下两层均为车库 -层高:地下3.4米,商业部分4.5米,办公部分3.3米 2区3#写字楼总平面图 -面宽35.6米,进深21.85米; -无电梯,有两个楼梯; -两个商业出入口; -柱距8米,利于办公和商业面积分割; -一层:面积约423平方米,有独立的商业出入口,出入口面向主干道,方便商业形象的展示,查找便利以及人流的流动。 -二层:面积约704平方米,有卫生间以及厨房; -三层:面积约780平方米,有卫生间,西侧立面、南侧立面以及东侧立面有挑出。 (二)开阳里项目产品分析-建筑产品分析 写字楼部分(四层至八层) -面宽35.6米,进深24.25米; -办公出入口独立设计; -两部电梯及两个楼梯; -单层建筑面积约857平方米; -柱距8米; -单层使用率较高,约75%; 3区1#写字楼经济技术指
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