问题分析对付策略---中国高房价的分析与对策.docVIP

中国高房价的分析与对策 作者：肖建荣 邮箱:xiaojr8899@163.com 城市的高房价问题是世界各国城市化进程普遍遇到的一个难题。高房价不仅透支国民未来财富，扩大收入分配差距、影响社会和谐，而且使经济增长泡沫增加，最终可能引发经济危机。 中国的高房价问题尤为突出。从房价收入比来看，根据各国的惯例，房价收入比在3—6之间为合理的房价水平。而根据国家统计局的数据加权计算，2009年中国城镇居民的房价收入比为9.7.，这比国际上公认的房价最难承受地区（房价收入比为7）要高出近40%。实际上，在中国大中城市，一套市区90平方米商品住房的平均房价，房价收入比已达到15—20以上，超过25以上的大城市也绝不是少数。从住宅空置率看，一般而言，空置率在5%与10%之间为合理区，在10%与20%之间为空置危险区，在20%以上为商品房严重积压区。中国一些城市的住宅空置率往往都在20%以上。从房屋的租售比看，国际上一个区域房产运行状况良好的租售比一般为１∶３００~１∶２００。中国城市的房屋租售比往往达到１∶6００~１∶5００，相差近一倍。 尽管中国的房价已严重超出了居民的承受能力，住宅空置率、租售比也早已超出了合理水平，可中国的房价依然如脱缰的野马，一路狂奔。 中国的高房价的原因 首先，地价上涨推动房价上涨。政府对土地的垄断交易及房地产企业的投机囤地则进一步推高地价，加剧了房价的上涨。 如果不考虑市场炒作的因素，住房的价值主要决定因素有两个：一个是住宅本身，即建设成本；一个是住宅所处的位置，即土地成本。其中，住宅本身是在不断贬值的：按中国住宅的平均寿命30年计算，每年就要贬值1/30。真正支撑房价上涨的理由，是土地价格的上涨。 城市土地的增值一是得益于城市基础设施和配套服务功能的完善；二是得益于城市经济发展，就业、商业机会增加，城市对人们的吸引力在增加；三是因为企业、政府、拆迁户都想在土地使用权转让过程中获得最大化的收益，在土地转让过程中层层加码，增加了土地使用成本。前二者是城市化进程的必然结果，因此地价在一定程度内的合理上涨有其必然原因。但正因为这种上涨，产生了对土地的逐利行为，而地方政府、房地产企业的逐利行为则加剧了地价上涨的速度和幅度。 从房地产经营模式看，中国的房地产企业把设计外包给了设计单位，施工交给了承建单位，装修委托给装修公司，甚至销售都给了代理公司。自己只负责土地的竞拍，以及银行的融资。可见中国房地产业企业经营的主要目的就是赚取土地增值收益。 土地的增值是一个逐步提升的过程。在这个过程中，持有土地的时间越长，获得的土地增值收益就越大。为了尽可能多的获得土地增值收益，房地产开发企业在获得土地后，往往并不急于开发建设，即使建成后，也迟迟不愿意开盘销售，而是要等到价格上涨到一个高位再出售。 如李嘉诚的和记黄埔和长江实业两家公司最近8年在上海进行房地产开发过程中，多个项目从地块获得至上市销售的时间长达6年以上。其在上海最快开发建设完成的项目———上海古北翠玉豪庭所花费的时间至少是7年。而古北地区经过7年的开发，如今的楼价从原先不到1.8万元/平方米涨到了36000多元/平方米。有报告显示，和黄现有的土地储备足够其开发近19.5年。 2005年，李泽楷旗下的香港盈科大衍地产有限公司（下称盈大地产）以5.1亿元人民币拍得了位于北京东三环长虹桥附近面积为4.6万平方米的一个地块。该地合同开竣工日期为2006年9月20日和2008年3月31日，但盈大地产并未按照规定日期完工，却在2009年8月底以1.18亿美元转让给了瑞安建业，盈大地产因此获利近3亿人民币，其利润率近60%。 SOHO中国董事长潘石屹曾表示，中国有很多房地产开发商囤积土地，倒卖土地，却不盖房子，这样的开发商大概占到三分之一左右。 通过对房地产业的观察，我们常常可以发现这样一些“荒唐”的事实：一方面房地产花巨资竞拍下来的土地，却任由它长满野草，而不去开发建设；另一方面，随着城市的扩张，那些根本没有进行过任何开发的土地，却身价倍增，甚至高过其周边已开发楼盘的房价，让人匪夷所思，而开发商们却因此赚得盘满钵满。 与此同时，政府也是土地增值的受益者。一些地方政府打着“经营城市”的旗号，通过“收储土地”和高价拍卖，赚取巨额收益。与其他实体投资项目相比，房地产开发往往见效快，对ＧＤＰ和财政收入的“贡献”显著。部分城市的土地出让的收益，占到地方政府财政收入近一半，成了名副其实的“土地财政”。“土地财政”使政府对于房价的上涨，往往采取姑息的态度。 政府的姑息以及企业囤地炒作，使土地的价格偏离了合理上涨的轨道，导致地价疯长、地王频现，加剧了房价快速上涨。 第二，中国市场的流动性过剩，土地、房产成为时下银行最主要的抵押品，导致大量资金流向与土地相关的行业，从而使中国房地产业投机盛行，房价居高