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关于福悦湾商业综合体开发建议 三亚融誉投资顾问有限公司 　　　二0一三年六月 双鸭山市商业分布及情况 1 商业综合体位置及开发背景 2 3 3 商业综合体业态化分 一、双鸭山市商业分布及情况 双鸭山的商业区要集中在其主城区——尖山区。在城区内，商业较为集中的商业区有2处： 1、新兴大街商圈：以百货业为龙头，覆盖了家电、生活小百货、家居、娱乐餐饮等行业的双鸭山核心商圈。 2、西平行路建材家居商业区：以益峰家具城、东鹏装饰城为龙头，自然形成的家居建材商业区。 双鸭山商业现状 新兴大街 核心商圈 西平行路 建材家居商业区 尖山区城区图 新兴大街商圈 新兴大街商圈是双鸭山最繁华的商业中心，主要集中在由新兴大街与东平行路的三马路至五马路的路段上，主要分为两个商业区域： 1、购物集中区：新兴大街为双向6车道，该路段上集中了约14个中小型商城，商业总面积约20.2万㎡，产品种类相当多且杂，涵盖了服装百货、日杂用品、菜市场、电脑电子、电器家私、五金建材等，且高、中、低三种档次的产品均有，满足了整个双鸭山市的百姓各种购物需求。 2、餐饮集中区：三马路及东平行路段上，集中了近50家餐饮门店，成为双鸭山市区内最大的餐饮集聚区。 餐饮集中区 购物集中区 新兴大街商圈特点： 商圈内商品门类多，商业集中度高，辐射范围广。 商圈内各类商业无序发展，相互制约，缺乏合理化布局。 各大商厦的空间规划落后，难以承载现代百货业商业的需要。 商圈内各大商厦的同质化较为严重，个性化、时尚化、舒适的购物中心缺乏。 各大商厦的功能性配套不齐，停车区、休息区、游玩区缺乏。 餐饮、休闲、娱乐业没有较好的空间发展，发展较慢。 消费者对品牌认知度不高，还属于较为初级的功能性满足消费阶段。 市场竞争较弱，营业时间较短(下午5点关门)，促销活动很少。 商圈内商业急需统一整合并升级，地下商业街及松江国际购物中心的出现，必将对老牌的商厦造成较大的影响。 西平行路建材家居商业区 　　西平行路建材家居商业区是自然形成的建材专业市场，西平行路是双向4车道的城市主干道，呈北高南低的坡行道路，该区域业态涵盖了家居、家私、陶瓷、卫浴、五金、装饰设计公司等多个行业，是双鸭山最大的装饰建材集聚区，辐射整个双鸭山市。 该商业区内的沿街店铺普遍为住宅底商形式的商业，店门面积普遍在20-40平米之间。店面装修参差不齐，且无统一的规划管理，没有较为明确的业态分布，显得非常凌乱。 西平行路建材家居商业特点： 自然形成，无序发展，缺乏引导。 种类多，但规模小，可选择范围小。 无统一管理，临街商家很容易被整合。 无较好的服务及功能性配套，商家发展空间有限。 整个商业区的购物环境有待提升。 市场升级的空间较大，现虽有部分运营商整合，但规模较小，不能满足整个区域的需求。 双鸭山商业目前所呈现特点： 双鸭山市经济增长较快，老百姓消费能力强。 商业市场还未达到饱和状态，但商业环境急需升级。 新兴大街商圈的辐射范围较大，短期内其核心地位难以撼动。 整个商业市场的无序发展，给予了商业市场较大的发展空间和机会。 现有的商业建筑规划及硬件设备，已不能满足现代商业的需求。 休闲娱乐行业还需要培育，餐饮行业有待提升。 专业市场的自然原始化的商业形态已不能满足商户和消费者的需求。 消费力强、商业设施次、无序发展、机会多、空间大 双 　　二、商业综合体位置及开发背景 “滨水北城” 总体规划住宅建筑面积510万平米，预计总居住人口16万人，相当于目前双鸭山市原有城区人口的近60%，是名副其实的未来的新双鸭山市。 从住宅到商业中心、写字楼、五星级酒店、三甲医院、交通系统，从市公办幼儿园到省重点高级中学，一应俱全。因此它承载着双鸭山人对于新的生活方式的追求，寄托着人们对于新城市、新生活的希望。 时代新城小区 山水文园 联丰滨河国际 香溪悦府 双大紫园 二、滨水北城及商业基本情况 联丰滨河国际： 总占地面积为１２０７７８.７平米、 总建筑面积为１６６.７万平米、住宅建筑面积１０２９０３１.５平米、 计划共有１２３20户、其中商业建筑面积为４２６１５５平米、开发建设集，购物、居住、商贸、商务、餐饮、休闲、娱乐等大型商住于一体的商业综合体、建成后将成为滨水北城乃至于双鸭山首个大型城市商业综合体。 由于项目运作不妥，该项目到目前没有按期进行开发建设，也没有公开对外销售，因此首个“大型城市商业综合体”建成也变得遥遥无期。 二、商业综合体位置及开发背景 山水文园： 　　此项目共有住宅500户，住宅人口数量有１５０００人左右，无独立商业，仅邻民生路南侧两栋住宅楼下一、二层为商业，面积规模较小，无统一商业规划； 香溪悦府： 　　此项目为建筑类型为别墅区、小区建筑规划暂定也无商业，小区住宅数量为900户，住宅人