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基于我国物业管理中问题的探析 汤顺JI顷 摘 要：随着物业管理工作在我国城镇小区的日益普及，其 中的问题也 日益凸显，严重影响了业主和物业的利益，使二者之间存在极 大的矛盾。为此，本文中笔者就以 “我国物业管理中的问题”这个话题为切入点来进行浅谈，就其中的有关物业公司在服务质量欠佳、缺 乏完善的物业管理纠纷解决机制、物业服务收费体制不健全这三个方面中所形成的问题进行分析和探讨，希望能够对于如何规范和提高小 区物业管理的工作水平这个存在于我国社区建设中重要问题的解决有所帮助。 关键词i物业管理；服务质量；纠纷解决机制；收费机制 随着我国经济发展和社会进步的不断加深，物业管理在当今社区建 又或是在小区中有关职责、权力和利益的划分上等一些问题和矛盾等 设和发展中的作用 日益明显和重要。通过不断的摸索和实践，我国物业 等。此外，由于我国物业管理的实际的情况和小区管理的客观实际，即 管理有了长足性的发展，但是，与世界上其它先进地区和国家相比，仍 便是在有业主管理委员会来进行协调工作，也会由于起步晚和没有经验 体现出了起步晚、发展慢、规范程度不够等特点，并且随着工作的日益 可学习等原因而呈现出滞后性和非有效性。那么，这样就使得业主对物 深入，很多问题也凸显出来了。因此在本文中，笔者就以 “我国物业管 业管理企业的服务质量和管理水平等不满时难以找到有效的纠纷解决机 理中的问题”这个话题为切人点进行探讨。 制来进行解决的问题，从而加剧了业主与物业之间的矛盾，使得物业管 目前，在我国物业管理工作 中存在的问题突出体现在以下三个方 理公司处于服务质量下滑的恶性循环之 中。 面 ： (三)物业服务收费体制不完善。 (一)物业公司服务质量欠佳 。 在市场经济体制之下 ，物业公司也是一种企业型单位，也是需要遵 物业公司服务质量欠佳的首要原因就是从思想认识上缺乏主动性和 循市场经济规律形式的有机体 ，因此，物业服务收费是符合市场经济要 服务意识，这就很难使得其工作获得深厚的群众基础。物业管理是伴随 求的。然而，自从开始实施物业管理以来，物业管理服务收费问题一直 着市场经济体制的建立和住房制度的改革所出现在我国的新生事物，很 是工作中的难点，也是各级政府主管部门立法和监管工作的重点之一。 多居民自身对于物业管理也是在思想上缺乏一种科学性认识。物业公司 下面主要从物业产权人、使用人的角度和物业管理单位的角度来进行分 对于自身的服务性质并没有给与准确的定位和正确的认识，往往将其自 析。一方面，要从物业产权人、使用人的角度来看，他们主要是认为物 身的企业利益作为工作的出发点，并没有充分认识到其在我国社会中重 业服务收费标准过高。其中，对于物业产权人来说，由于现阶段的低水 要作用和地位 ，缺乏对本行业高层次的认识，导致其在服务管理丁作中 平房租的现状，他们认为产权人交费额与房租之间的差距较少；而对于 责任感不强和服务质量差的问题。从物业公司的经营管理上来分析其服 物业使用人来说，房租和住户个人物业交费项 目的双重费用较高 ，加之 务质量差的原因就是，由于物业公司受我国传统房管制度的深刻影响， 他们认为物业价格水平与其服务质量是不相符的，因此就会在收费中产 很多物业公司仍旧习惯于计划经济时期的行政手段来进行房屋管理工 生矛盾。而物业方也往往会在收费问题中有规范的行为，例如擅 自增设 作，并没有在市场经济背景之下通过运用市场经济规律和市场经济手段 收费项 目、擅 自提高收费标准、擅自处长收费期限等等，不按市场经济 来调整其管理方式和理念。本应该是 “业主是上帝”的以人为本的服务 的规定来进行明码标价收费等等。另一方面，从物业管理单位的角度， 理念和服务意识并未形成和实践，而这往往是造成其服务质量和管理水 它们往往会认为 自己本身在收费标准和收费项 目中过低或是过少，因 平不够的最为根本原因，因此，必须要提高服务意识 ，这是物业公司生 而，使得其在实际的_丁作中无法得到资金上的保证，影响了其实际工作 存和发展的基础和生