房地产市场进化博弈与消费者购买决策.pdfVIP

第 27卷 第 2期 甘 肃 科 学 学 报 V01．27 NO．2 2015年 4月 JournalofGansuSciences Apr．2015 引 用 格 式 ：LiHongxun，DingPeng．OnRealEstateMarketEvolutionaryGameModelandConsumers’House— PurchaseDecision—MakingEJ-]．JournalofGansuSciences，2015，27(2)：118123．[李宏勋，丁鹏．房地产市场进化博 弈与消费者购买决策EJ]．甘肃科学学报 ，2015，27(2)：118—123．] doi：10．16468／j．cnki．issnlO04—0366．2015．02．025． 房地产市场进化博弈与消费者购买决策 李宏勋，丁 鹏 (中国石油大学 (华东)经济管理学院，山东 青 岛 266580) 摘 要 通过建立房地产市场进化博弈模型分析影响地产商和消费者决策的主要 因素，得 出各 自的 进化稳定策略，并基于进化稳定策略提 出了一种新的消费者购房决策方法：在一次购房决策 中，消费 者通过 比较消费者无房收益和消费者剩余决定 当期是否购房 。通过 比较现有消费者购房决策方法 与新的消费者购房决策方法达到满意解的概率 ，发现采用新方法可以显著提 高在一次购房决策中实 现满意解。最后 ，为改善消费者购房决策提 出三条政策建议 ：政府利用公共资源向消费者提供经济 适用房和廉租房 ；推进户籍改革 ，松绑商品房与户籍、医疗 、教育和社会保险之间的关系；加强公共 交 通和基础设施建设 。 关键词 房地产市场；进化博弈 ；消费者购房决策；政策建议 中图分类号 ：F224．32 文献标志码 ：A 文章编号：1004—0366(2015)02—118—06 我国房地产市场还处在初级发展 阶段 ，市场主 理论分析了地方政府 的进化稳定策略 。王新亮_l】 体欠规范llj，其行为不仅受到行为 因素 的显著影 分析了消费者与投资者 ，以及消费者、投资者和银行 响 2【]，而且容易受到心理因素影响，经常呈现出有限 三者策略的演化博弈过程。已有研究对房地产市场 理性甚至是非理性状态 1【]。为使消费者做出比较满 运行规律做出有益的探索 ，但是其多关注房地产宏 意的购房决策，有必要为消费者提出指导其购房决 观市场层面 ，对消费者决策方面的关注较少 。因此 ， 策的原则和方法 。进化博弈从有限理性假设出发 ， 建立消费者一地产商进化博弈模型 ，力图提出一种 以群体为研究对象[1]，因而对有限理性购房者 的行 简易的购房决策方法使消费者在一次购房决策中有 为演化有较好 的解释力和应用价值[3川。进化博弈 较高的概率达到进化稳定策略。 的核心在于进化稳定策略和复制动态 ]，两者均能 l 消费者一地产商进化博弈模型 在房地产开发商和消费者之间得到充分体现 ]。 进化博弈研究方法 已经在房地产市场上得到广 1．1 符号说 明和模型假设 泛应用 。杨玉静等 利用进化博弈理论方法从心理 为便于模型分析 ，对主要参数符号作如下规定 ： 契约角度对房地产市场供需双方策略进行分析。高 P为单位面积商品房价格 ；Q为商品房销售面积；CS 鹏等 对房地产开发商和银行之间市场行为进行演 为消费者剩余，表示消费者购房的收益；PS为生产 化博弈分析 ，并为房地产宏观调控提供了金融方面 者剩余 ，表示地产商的收益 ；FC为地产商因楼盘不 的建议。易欣 [9利用进化博弈理论探讨了房地产企 能成交所导致的资金成本 ；RT为广义租金 ，消费者 业战略联盟长期进化趋势