宿迁市运河路项目市场定位.ppt

宿迁市运河路项目市场定位报告 2007年12月 报告总体思路 1、宏观市场分析 1.1 宿迁城市概况 1.1 宿迁城市概况 1.1 宿迁城市概况 1.1 宿迁城市概况 1.1 宿迁城市概况 1.1 宿迁城市概况 1.1 宿迁城市概况 1.2 宿迁人口情况 1.2 宿迁人口情况 1.2 宿迁人口情况 1.2 宿迁人口情况 1.2 宿迁人口情况 1.2 宿迁人口情况 1.2 宿迁人口情况 1.2 宿迁人口情况 1.3 宿迁经济情况 1.3 宿迁经济情况 1.3 宿迁经济情况 1.3 宿迁经济情况 1.3 宿迁经济情况 1.3 宿迁经济情况 1.3 宿迁经济情况 1.3 宿迁经济情况 1.3 宿迁经济情况 宏观市场总结： 2、中观市场分析 3、微观市场分析 3.8 微观市场总结： 4 .3、 项目四至情况 项目四至情况 运河路及东城水岸 马陵小区 河道及马陵小区 西院世家 东 南 北 西 4 .4、 项目地块简要分析 1、项目地处宿迁老城区东侧，距离商业中心不到1000米。 2、目前周边配套设施相对完善。 3、目前周边小区数量较多，有西院世家、东城水岸、江山城市广场、滨江国际花园等多个在售项目。 4、周边已形成成熟的居住氛围，区域成熟度较高。 4 .5、 项目SWOT分析 优 势 地块为净地、平整四面临路 项目地块被水系分割，景观较好 南临顾山公园，生态居住环境优 临近主干道，交通便利 劣 势 紧邻水系，施工交通会有些不便 四周有几块地均为规划待建项目， 居住氛围还没形成 机 会 该区域规划为新镇区核心地段， 升值潜力大 顾山处于产业转型阶段，大量企 业入驻将带来巨大的升值空间 本项目是集酒店、商业、会展 与一体的相对较大型项目，为镇 政府重点招商项目 威 胁 新镇区还处于规划阶段，配套需 逐步完善 地块周边有一个在售，一个待建 项目未来还是有一定竞争 5、 项目定位分析 5.1 定位的目标 5.2 产品定位 5.3 客源定位 5.4 建筑风格定位 5.1、 项目定位目标 经与开发商初步沟通，开发商的目标明确为： 理性利润最大化 住宅项目，平均售价在3000元/平方米左右，且规避风险实现目标 龙行地产的理解： 定价多少取决于我们对市场的判断, 在“可控的市场风险范围内”争取利润最大化。 5.1、 目标下的问题 在目前的市场形势下，3000元的销售均价如何实现？ Q1: 答案：3000元/平方米代表了宿迁最高水平 的销售价格，目前只有市中心的“铂金公寓” 达到这个水平。其他如“中豪国际星城”通过大手笔规划和大资金的推广，也接近3000元水平，但实际操作中遇到市场市场对价格的抗性很强烈，最后不得已通过降低成交价格至2700元/平方米才得以实现销售目标。 5.1、 目标下的问题 在价格领先竞争楼盘的条件下如何确保销售速度？ Q2: 答案：我们必须做到产品上的适度领先，本项目 规模小，没有低开高走的空间，推盘策略上只有 高开高走的一步到位。如何做到控制风险、价值 前置十分关键。 5.2、 产品定位 项目产品定位遵循法则： 企业品牌营造法则 风险最小化法则 快速回笼资金法则 利润最大化法则 1 2 3 4 根据开发商目标排序： 5.2、 产品定位 通过前面市场分析： 区域（运河片）市场均价 2300~2600元/平方米 区域产品类型 多层、小高层 同质化竞争，价格提升有相当大的难度 5.2、 产品定位 解决方案： 产品升级，增加附加价值 5.2、 产品定位 升级为什么样的产品？ 多层、小高层同质化竞争 花园洋房存在空白市场 √ 别墅 √ √ 公寓 √ √ √ √ √ 小高层 铂金城市公寓 颐景华庭 √ 明珠·枫情水岸 √ 香榭里·明珠 江山城市广场 √ 东城水岸 √ 多层 花园洋房 滨江国际花园 5.2、 产品定位 定位花园洋房的支撑点 通过塑造赋予 项目区别于他 的特质 通过产品升 级拉高单价 回避与对手 直接竞争 创造市场 唯一性 5.2、 产品定位 市场定位 本案提供给宿迁追求生活品质的换房一族，功能最全、环境最优美、性价比最好的庭院式生活 5.3、 客源定位 主力客户群 政府单位公务员、银行职员、教师等事业单位职工 私营业主及个体老板 补充客户群 外来投资客 拆迁赔偿的居民 乡镇居民 目标消费者分析 5.3、 客源定位 ——多数为二次置业，总价承受力较高，需要舒适度较高的居所 ——追求提升生活品质，最好在附加值方面有所突破 ——对房子的