04-物业管理业务的获取.pdfVIP

现代物业管理现代物业管理 ModernModern PropertyProperty ManagementManagement 北京科技大学机械工程学院北京科技大学机械工程学院 建筑设备建筑设备工程系程系 第四章第四章 物业管理业务的获取物业管理业务的获取 学习目标 第一节 物业招标 第二节 物业投标 第三节 物业管理委托合同 2 学习目标学习目标 市场经济环境中，物业管理企业的业务是通过 招投标活动公开竞争而获取的。通过本章学习， 要求学生熟悉物业招投标的程序和招标文件的编 制，熟悉物业服务委托合同的内容，掌握物业管 理投标书的编写方法。 第第一节节 物业招标物业招标 物业招标，是指房地产开发商或业主委员 会等物业管理主体，通过编制和公开符合其管理 服务要求和标准的招标文件服务要求和标准的招标文件 ，向社会公开招聘向社会公开招聘， 并采取科学方式进行分析和判断，最终确定物业 管理企业并与之签订物业前期服务合同或物业服 务合同的全过程务合同的全过程。 4.1.1 物业招标的方式物业招标的方式 公开招标：是指招标人员通过各种新闻媒体公开发 布招标公告，邀请所有愿意参加投标的物业管理企 业参加投标的招标方式 邀请招标邀请招标 ：：又称邀标又称邀标 ，是指不公开刊登广告而是以是指不公开刊登广告而是以 投标邀请书的方式邀请3个以上具备相应物业管理 资质的物业管理企业投标的招标方式资质的物业管理企业投标的招标方式 协议招标：简称议标，又称谈判招标，是指招标人 不必公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承 担物业管理业务的物业管理企业，邀请其投标，然 后平等协商，最后达成协议 4.1.2 物业招标程序物业招标程序 物业招标的一般程序是： 招标方成立招标机构招标方成立招标机构→→编制招标文件编制招标文件→→ →确定标底→招标备案→发布招标公告→ →投标方资格预审→投标方购买招标文件→ →召开标前会议标前会议→投标方标方制作作投标文标文件并送并送达→ →开标开标、、评标和定标评标和定标→签订物业服务合同签订物业服务合同。。 物业招标程序物业招标程序 第一步：招标方成立招标机构 自行设立招标机构：根据物业管理项目招标主 体的不同体的不同 ，，分为开发商自行招标和业主委员会分为开发商自行招标和业主委员会 自行招标。 委托招标代理机构招标：招标代理机构是专门 从事招标代理业务的社会中介组织从事招标代理业务的社会中介组织。。 物业招标程序物业招标程序 第二步：编制招标文件 招标文件既是投标人编制投标文件的依据，又 是招标人与中标人商定合同的基础是招标人与中标人商定合同的基础 ，，其主要内其主要内 容包括：告知投标人递交投标书的程序；所需 招标项目的要求招标项目的要求 ；投标评定准则投标评定准则 ；订立合同的订立合同的 条件等 物业招标程序物业招标程序 第三步：确定标底 标底又称底标，是招标人为准备招标的内容计 算出的算出的一个合理的基本价格个合理的基本价格 （（预算价格预算价格））。它它 是招标人审核报价、评标和宣标的重要依据。 物业招标程序物业招标程序 第第四步步 ：招标备案招标备案 在招标方发布招标公告前前 ，要到房房地产产 主管部门进行招标备案主管部门进行招标备案 。程序是程序是 ：： 申请 受理 审查：经审查符合条件的，出具《物业招标 备案通知备案通知》》 物业招标程序物业招标程序 第第五步步 ：发布发布招标标公告告 第六步第六步 ：：投标方资格预审投标方资格预审 发出资格预审通告或经营资质预审邀请书 获取资格预审文件：[示例4-1]中国人民大学明德楼物业