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浅析物业安全保障义务风险 北京市中银（苏州）律师事务所 郭新燕 合伙人律师 2008年4月邓某购买了位于苏州市工业园区某小区49幢102室房产，系该小区的业主。该小区物业，对小区内的财产负有安全保卫的责任。2009年月日，把自己所有的号车辆开进小区的地下停车库。但次日早上时分到车库开车时却发现车辆丢失经的保安查证，该车系头天晚上时多被人开走。经公安机关立案侦查，该车现仍下落不明。认为未尽到管理责任，致使车辆被盗，应赔偿损失。经协商未果，故诉至法院，要求判令赔偿车辆被盗的损失 000元。 000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，驳回了邓某的诉讼请求。 国家发改委和建设部联合颁布的《物业服务收费管理办法》第二条规定：“本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。”物业管理公司收取停车费、发放准停证、指定停车位等行为只是物业管理管理公司为了保证小区内交通车辆管理运行有序，无乱停乱放机动车、非机动车等现象而采取的一种有偿服务的管理行为，并不构成车辆保管合同。保管合同的成立不仅要合同双方当事人就保管物的保管内容达成一致意思表示，还需要将保管物交给保管人保管，此时保管物的风险才能转移给保管人。邓某一没有与物业公司达成保管协议，也没有将其车辆交给物业公司保管。其无权要求物业公司赔偿其财产损失。 在物业管理活动中，安全管理不仅关系着业主的生命财产不受损害，而且保障了物业管理公司的正常运作。物业的安全管理涉及内容多、范围广，具有很强的专业性。稍不注意，就有可能出现安全隐患。在实践中，物业公司如何防范这些法律风险呢？ （一）规范物业接管验收流程，控制法律风险。物业的接管验收是建设向物业管理移交物业，按业主入住的使用要求进行检查、查验的一种验收方式，把握验收的内容和是物业接管验收大致分为现场验收、资料交接、其他交接与接管验收注意事项等方面的工作。在接管验收前，物业公司与开发建设单位协商接受验收的相关问题，如：交接双方的人员、验收各分类的时间、注意事项等，统一验收标准，明确验收程序，明确交接双方的责、权、利。 接管验收不但要注意检查物业质量，还应该认真清点物业内的各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化、杂品等数量、类型，并经交接双方在验收报告签字后生效。对查验中发现问题，属必须改正的，应书面报请建设施工单位返修，一时无法返修的项目要确定今后维修期限，属于无法返修的项目，应与建设单位协商达成一致意见形成备忘录备案。为保证设施设备的正常运行，对验收完后的设施设备进行试运行测试。突发事件、自然灾害、消防事故 结语 随着业主对小区物业管理服务水平的需求的不断提升，和房地产开发建设的不断推进。物业管理企业所面临的安全风险也在不断地变化、扩展。如何整合资源，有效地实现安全风险控制，是每个物业管理公司不可忽视的问题。但是，一旦未能有效的防范风险转化为损失时，仍有赖于诉讼、仲裁等司法手段 1