《物业管理条例》规定的主要问题.docVIP

《物业管理条例》规定的主要问题1.为什么要制定《物业管理条例》（以下简称《条例》）？　　答：为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境（第一条）。　　2．什么是物业管理？　　答：《条例》中所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动（第二条）。　　3．业主在物业管理活动中有哪些权利和义务？　　答：针对实践中业主权利和义务不明确的问题，《条例》规定业主在物业管理活动享有10项权利：　　（1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；　　（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；　　（3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；　　（4）参加业主大会会议，行使投票权；　　（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权；　　（6）监督业主委员会的工作；　　（7）监督物业管理企业履行物业服务合同；　　（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；　　（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；　　（10）法律、法规规定的其他权利。　　同时规定业主在物业管理活动中必须履行6项义务：　　（1）遵守业主公约、业主大会议事规则；　　（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；　（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；　　（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；　　（5）按时交纳物业服务费用；　　（6）法律、法规规定的其他义务（第六条）。　　4．如何成立业主大会，什么情况下可以不成立业主大会？　　答：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会。　　只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会。决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责（第十条）。　　5．业主在业主大会会议上的投票权如何确定？?　　答：业主在业主大会会议上投票权的确定，应当根据业主大会议事规则的规定来确定。但首次业主大会会议召开时，由于业主大会议事规则尚未制定，《条例》规定业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定（第十条、第十八条）。　　6．业主大会会议可以采用什么形式召开？如何作出决定？　　答：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主可以委托代理人参加业主大会会议。但无论采用哪种方式召开会议，都应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加（第十二条）。　　召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主，住宅小区的业主大会会议，还应当同时告知相关的居民委员会（第十四条）。　　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过（第十二条）。　　7．业主委员会是怎样产生的，它和业主大会间是什么关系？担任业主委员会委员必须具备哪些条件？　　答：业主大会成立时，应当选举产生业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案（第十条、第十五条、第十六条）。　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任（第十六条）。　　8．业主大会、业主委员会和居民委员会之间有何关系？　　答：业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议（第二十条）。　　9．建设单位在前期物业管理活动中承担什么责任？　　答：建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益，应当在物业销售前向物业买受人明示，并予以说明（第二十二条、第二十三条）。　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘