设计阶段成本管理控制指导书.docVIP

设计阶段成本管理控制指导书 编辑 马宁 日期 2007-11-28 审核 于琛、杨毅清 日期 2007-11-28 批准 许立 日期 2007-11-28 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 目的 提高设计阶段的成本意识，提供在设计阶段进行成本管理的基本手段。 范围 方案设计、初步设计、施工图设计三个阶段；建筑、结构、机电、景观、室内设计等专业。 原则： 以客户价值为核心：在设计阶段应选择通过市场调查得出的客户较为认可的方案与材料设备，不宜单纯追求效果，也不宜片面追求低成本。公司可结合成本收益等综合情况，选择应用一定的新产品、新技术，但与选择常规产品和技术相比不应降低项目利润率，在应用新产品、新技术的同时，应作好市场培育和客户引导工作，增加品牌价值并尽早让客户认同。 方案优化：在各阶段设计和单项设计中，都应持续地开展方案优化工作，比较不同设计方案的所带来品质、效果、成本、效益等方面的差异，同时还要考虑物业维护成本、客户使用成本，从中选择最优设计方案，兼顾长期利益和短期利益的平衡。 动态测算、及时反馈：成本管理中心在方案设计、初步设计、施工图设计等决策过程中，都应全面测算项目成本，及时计算出单位可售面积成本等指标，并联合财务部门测算项目效益水平，提供给设计中心和公司决策层调整设计，使之满足公司的经营要求，作为最后设计决策的必备资料。 取得设计单位配合：应作好与设计单位沟通工作，使得设计单位在成本控制方面给予最好的配合，并在设计合同中，将需要设计单位给予的工作配合事项诸如提供有关合理设计、控制造价、方便施工及管理的各类建议和技术经济指标要求，清晰、明确地表述出来，并可设置一定的履约奖惩措施。 规划及方案设计阶段 本阶段工作的基础是事业部组织相关部门共同完成的《项目可行性研究报告》以及项目营销部门提供的产品、市场及客户定位研究报告。 公司于设计工作开展之前，应按项目总体经营要求和市场定位，确定项目的成本控制目标。一般情况下，项目可行性研究中确定的成本估算应作为确定设计阶段成本控制目标的主要参考。 本阶段的设计任务书，应包含项目概况及用地分析等设计专业的技术要求、设计周期安排及对提交的设计成果标准的要求；成本控制中心，应根据项目的自身特点，以及项目定位时确定的产品类型及风格，结合预期售价，给出目标成本区间范围，对设计单位进行交底。 在对多个规划方案设计进行选择时，除关注交通、功能分区、景观分析等方面以外，成本方面应重点考虑以下几个方面： 是否利于分区建设； 开放社区与封闭组团的物业管理模式和停车方式； 建筑主体应避开原水塘等软地基所在位置； ±0.00的标高、道路环境标高、基础埋深等方面的确定，应以引起土方挖填总量最小为原则； 选择水泵房、配电房、煤气调压站、控制中心等配套设施的位置时，应尽可能缩短各种管线的铺设长度。 对方案调整引起的下列变化应重点关注： 商业面积调整； 地下室及人防面积调整； 停车比例及方式的调整(停车率提高；“架空停车、地下车库等非路面”停 车的比例)； 整体结构和基础形式的调整； 机电设备方案的调整； 以及场地平衡基础处理等内容的增加等等。 方案调整引起的建筑覆盖率、计容积率面积、不计容积率面积等发生变化时，各项具体的成本费用的变化是不一致的，部分科目的费用等比例变化、部分科目不严格按照比例改变，部分费用甚至不变。即不同方案进行成本收益比较时，应准确反应其实际变化情况。 因各产品的利润率不同，在测算项目总利润时，往往会调整各产品类型的比例。在测算地价、配套设施、环境等费用时，应综合考虑各产品的实际受益，在按占地面积、建筑面积、可售面积等分摊标准中选择最切合实际的分摊方法，准确反应各产品类型的成本和收益情况，为产品比例的调整指引正确的方向。 需要特别注意控制不可售的建筑面积(会所、管理用房、不可分摊的走廊等)，但应满足项目配套需要，同时兼顾长期的使用和经营管理的成本。 人防地下室造价较高，某些城市可以在自行建造或缴纳人防异地建设费中选择，本阶段应对两种方案分别测算，选择较为经济的方案。 进行方案的成本测算时，应考虑物业管理模式带来的特殊要求，避免后期修改。 测算时要注意不计建筑面积的实体(不足2.2米的设备层、不利用的吊脚架空层等)对成本的影响，防止遗漏。 不同阶段的成本测算发生变化时，成本控制中心应对变化情况和原因作分析，并向设计中心、事业部提供改进建议。 本阶段应对建筑平面、户型结构、主要设备、停车方式等的可行性及经济性进行研究，避免初步设计阶段调整幅度过大。 初步设计阶段